??投資增速探三年來新低，新開工增速企穩(wěn)回升： 前四月全國房屋新開工面積 3.58 億平米，同比降 17.3%。在寬松通道中，銷售的回暖已經如期推動新開工增速企穩(wěn)回升，但從絕對值來看，單月新開工仍然處于三年來僅次于上月的歷史性低位。全國房地產開 發(fā)投資 2.37 萬億，同比增 6%，增速回落 2.5 個百分點。分區(qū)域來看，盡管走勢分化，但均已創(chuàng)下 12 年來新低。作為市場對今年地產投資最為悲觀的賣方，我們年初判斷全年投資增速在 7%左右，前 4 月投資同比已下探至 6%，數(shù)據(jù)印證了我們去年年初即強調的觀點：投資下行不可逆轉，且需求端的回暖也難以帶來產業(yè)鏈前沿的回升。雖然 330 組合拳之后，寬松政策一再釋放，包括本月進一步降息已經兌現(xiàn)，但仍未扭轉投資增速下行至歷史性低位的走勢，低迷投資與“穩(wěn)增長”預期下的博弈空間仍然是行 業(yè)焦點，后續(xù)寬松持續(xù)以及相關行業(yè)政策可期。

??土地市場繼續(xù)低迷： 房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積 0.55 億平方米，同比下降 32.7%；土地成交價款 1571 億元，同比下降 29.1%。從絕對值和增速看， 4 月土地購置整體仍然維持低迷走勢，累計同比繼續(xù)探底。 40 個大中城市中，一線、二線城市土地成交溢價率出現(xiàn)反彈，其中一線城市溢價率已創(chuàng)下一年來最高值。土地市場與土地價格的走勢背離，說明區(qū)域分化的進一步擴大 不可避免，本輪政策帶來的成交釋放也將始于以北京、深圳為代表的一線城市，能夠在這些區(qū)域合理布局的企業(yè)將會占得先機。

??銷售 降幅大幅收窄，二季度回暖啟動： 商品房銷售面積 2.64 億平米，同比降 4.8%，商品房銷售額 1.77 萬億，同比下降 3.1%，降幅收窄 6.2 個百分點，其中住宅單月銷售面積及銷售額分別實現(xiàn)7.7%及 16%的同比增長。二季度市場確定性回溫，單月銷售首次出現(xiàn)同比增長，一方面受去年同期低基數(shù)影響，另一方面是 330政策紅利逐步釋放的體現(xiàn)。各地相關信貸政策的跟進，多次降息降準的刺激，及二季度推盤旺季的來臨，都將推動需求進一步釋放。房價下行走勢如我們預期 已接近尾聲，但市場分化程度加劇，一線城市逐步企穩(wěn)回升，三線城市則難以出現(xiàn)量價齊升的局面。

??寬松政策鋪路，信貸增速小幅回 升： 房地產開發(fā)企業(yè)到位資金3.63 萬億元，同比降 2.5%。其中，國內貸款 0.73 萬億元，同比降 4.8%；自籌資金 1.44 萬億元，同比增 0.1%；個人按揭貸款 0.43萬億元，同比增長 2.1%，增速回升 2 個百分點。繼去年 11 月、今年 2 月寬松政策之后， 5 月又迎來一輪降息。正如我們所強調，投資的低迷將強化寬松格局的持續(xù)性，我們認為未來開發(fā)商的資金壓力也將趨緩。