??報(bào)告摘要：

??1、美聯(lián)儲(chǔ)7月底降息幾乎已經(jīng)板上釘釘，這將給國(guó)內(nèi)貨幣政策帶來(lái)相對(duì)更多的寬松空間，一年期國(guó)債收益率下半年有望繼續(xù)下行，但M2和社融增速主要盯住名義GDP增速，不會(huì)大幅提高，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用減小。5月份后，房企的融資渠道受到一系列政策收緊，多數(shù)城市房貸利率上調(diào)，嚴(yán)控杠桿資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，領(lǐng)先指標(biāo)商品房銷售面積處于下行通道，下半年房?jī)r(jià)快速上漲的可能性很小。

??2、下半年A股盈利增速大概率見(jiàn)底回升，同時(shí)疊加貨幣環(huán)境的進(jìn)一步改善，上證指數(shù)同比漲幅或?qū)⒗^續(xù)震蕩上行。參照股價(jià)與房?jī)r(jià)的歷史規(guī)律，房?jī)r(jià)同比漲幅或?qū)⒃?019年10月左右于“0”軸附近企穩(wěn)。但與歷史不同，本次股價(jià)向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)的效應(yīng)減弱，歷史規(guī)律可能失效。

??3、通常大宗商品價(jià)格的上行處于經(jīng)濟(jì)上行的中后期，滯后于房?jī)r(jià)的上行。背后的原因是房?jī)r(jià)上行，房產(chǎn)建筑、基建等開(kāi)工量大增，刺激了對(duì)上游原材料的需求，導(dǎo)致上游原材料價(jià)格上漲。二季度，新開(kāi)工面積和CCPI同比漲幅均下行。

??一、大類資產(chǎn)概覽

??本報(bào)告將研究房產(chǎn)（住宅）與債券、股票、大宗商品之間價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，以此探究房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格之間的相互影響和傳導(dǎo)機(jī)制，并對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)做出預(yù)判。本報(bào)告中，債券選取中國(guó)一年期國(guó)債和美國(guó)一年期國(guó)債作為代表，債券收益率主要反映社會(huì)資金價(jià)格變化，與債券價(jià)格走勢(shì)負(fù)相關(guān)；股票選取上證指數(shù)、中證800地產(chǎn)指數(shù)分別作為A股和地產(chǎn)股的代表，選取標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)作為美股的代表；大宗商品選取中國(guó)大宗商品價(jià)格指數(shù)（CCPI）為代表。

??從中國(guó)一年期國(guó)債收益率、房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅、大宗商品指數(shù)同比漲幅和上證指數(shù)同比漲幅的走勢(shì)來(lái)看，四大類資產(chǎn)價(jià)格周期變化具有一定的協(xié)整關(guān)系，具備進(jìn)一步探究的意義。

圖1 一年期中債收益率、百城房?jī)r(jià)同比漲幅、CCPI同比漲幅和上證指數(shù)同比漲幅

??由于新房?jī)r(jià)格受到限價(jià)政策的影響，不能準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)情況，本報(bào)告均采用二手房?jī)r(jià)格，數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)以及“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二手房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)方式存在不足之處，為了更準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)情況，本報(bào)告結(jié)合“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行一定的調(diào)整。具體方式為：以2006年1月為基期，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。其中，2016年之前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城二手房?jī)r(jià)的環(huán)比增幅作放大處理，2016年后的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。注：2016年后的數(shù)據(jù)樣本覆蓋了全國(guó)337個(gè)地級(jí)以上城市，與統(tǒng)計(jì)局70城樣本相比包含了更多的三四線城市樣本。

??2006年至今，房?jī)r(jià)共經(jīng)歷了4次上漲階段，3次下跌階段。4次上漲階段分別：1、2006年1月至2008年9月；2、2009年4月至2011年7月 ；3、2012年6月至2014年4月；4、2015年3月至2018年9月。3次下跌階段: 1、2008年10月至2009年3月；2、2011年8月至2012年5月；3、2014年5月至2015年3月。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市二手房指數(shù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

　　從房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分布來(lái)看，統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)共161個(gè)樣本數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅大于0的月份為128個(gè)，小于0的月份為33個(gè)。環(huán)比價(jià)格變化的頻數(shù)分布呈現(xiàn)明顯的右偏厚尾特征，即漲幅為正的月份數(shù)遠(yuǎn)大于漲幅為負(fù)的月份數(shù)，且單月上漲幅度較大的極端值多。

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