??全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯，近日發(fā)布2019年第三季度北京房地產(chǎn)市場研究報告，全面解讀三季度北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新動態(tài)，并就未來趨勢進行展望。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東(Anthony McQuade) 先生表示：“2019年正值中華人民共和國成立七十周年，而中國房地產(chǎn)的市場化發(fā)展也經(jīng)歷了近三十年的時間。在三十年的歷程里，房地產(chǎn)行業(yè)由萌芽階段發(fā)展壯大為支柱型產(chǎn)業(yè)，成為中國城鎮(zhèn)化進程的重要推動力，并為民眾的住房、工作、消費等需求提供了有力的支持。但隨著時間的推移，房地產(chǎn)所扮演的角色也在發(fā)生更迭，正逐步由經(jīng)濟增速的主要驅(qū)動者轉(zhuǎn)變?yōu)閴号撌⒎€(wěn)定器。尤其是三季度中國政府明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，表明房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸理性。事實上，從長遠的角度來看，中國經(jīng)濟仍在穩(wěn)步增長，而中國房地產(chǎn)在未來很長一段時間仍將保持著一定的成長性。”

??在此基調(diào)下，房地產(chǎn)市場不同細分領(lǐng)域表現(xiàn)各有千秋。寫字樓市場方面，根據(jù)第一太平戴維斯最新市場研究結(jié)果顯示，2019年三季度CBD核心區(qū)中服地塊迎來第二個交付項目——正大中心，北京甲級寫字樓市場繼續(xù)迎來供應放量。新供應直接推動全市的平均空置率環(huán)比上升了0.5個百分點至9.2%，同比亦上升2.4個百分點。全市平均租金為每月每平方米367.6元，平均租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)第三個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑。隨著新項目持續(xù)交付，北京寫字樓整體市場競爭愈發(fā)激烈，業(yè)主方承壓也隨之加大。

??商業(yè)零售市場方面，1-8月全市實現(xiàn)社會消費品零售總額7746.1億元，同比增長5.3%，增速較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)。為了提振消費，今年以來北京市政府頒布了多項鼓勵性政策，包括鼓勵零售機構(gòu)延長營業(yè)時間、繁榮夜間經(jīng)濟促進消費增長；鼓勵發(fā)展商業(yè)品牌首店，吸引國內(nèi)、國際品牌的首店、旗艦店等入駐，以期形成新的零售消費增長點。同時，基于目前的城市規(guī)劃，北京中心城區(qū)原則上不再新增總商業(yè)規(guī)模，因此，未來商業(yè)項目的供應更多的依托于遠郊區(qū)域的新建項目以及現(xiàn)有存量的升級改造翻新，其發(fā)展格局在未來不會出現(xiàn)巨大的調(diào)整。

??商品住宅銷售方面，三季度正逢“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷售旺季，但北京市一手普通住宅市場并未因旺季的到來而出現(xiàn)銷售額暴漲的情況，本季度一手普通住宅市場供應端基本保持穩(wěn)定，新增供應面積為131.5萬平方米，環(huán)比、同比分別下降1.7%、24.7%；同期一手普通住宅成交面積為135萬平方米，環(huán)比下降31.8%、同比上升26.9%。目前，北京住宅市場的調(diào)控基調(diào)仍然保持趨嚴態(tài)勢，尤其是中央明確表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，無論是開發(fā)商還是潛在購房者對當前樓市的心理預期已有所調(diào)整。

??本季度的住宅租賃市場則整體保持穩(wěn)定。全市服務式公寓整體入住率環(huán)比上升0.3個百分點，平均租金為每月每平方米254.9元，租金指數(shù)環(huán)比微漲0.2%。與此同時，長租公寓市場出現(xiàn)了兩極分化，長租市場頭部企業(yè)計劃通過IPO尋求新發(fā)展機遇，但也有部分企業(yè)出現(xiàn)爆雷、瀕臨破產(chǎn)，預計未來長租市場將進一步分化，市場將更看重那些擁有強大的運營管理及融資能力的長租品牌。

??大宗投資市場方面，三季度北京大宗投資市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，本季度共錄得9宗成交，成交的資產(chǎn)類型主要聚焦于寫字樓、購物中心及二手土地等不同類別。由于具備穩(wěn)定的投資回報、良好的資產(chǎn)價值升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的物業(yè)資產(chǎn)，無論是開發(fā)商還是機構(gòu)投資者均看好北京的寫字樓類資產(chǎn)的未來發(fā)展。

??展望2019年最后一個季度的市場走勢，房地產(chǎn)市場整體仍將以穩(wěn)定發(fā)展作為第一要義。住宅市場方面，結(jié)合三季度以來政府多次發(fā)布房地產(chǎn)金融相關(guān)政策來看，針對房地產(chǎn)市場的資金監(jiān)管仍處于嚴格調(diào)控狀態(tài)。同時，自10月份起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，最新出臺的房貸利率預計短期內(nèi)對樓市影響不大，也表明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場仍以穩(wěn)為主。寫字樓市場方面，CBD核心區(qū)與麗澤金融商務區(qū)開始持續(xù)放量，預計全市寫字樓市場仍將面臨重大調(diào)整。零售市場方面，多項利好政策出臺提振消費水平，居民消費潛力有望進一步得到激發(fā)釋放，而新項目供應則聚焦在郊區(qū)的大型購物中心以及中心城區(qū)的存量改造上。總體而言，在內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境存在諸多不確定因素的前提下，房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展對穩(wěn)經(jīng)濟的支撐作用仍然不可忽視。

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