2021年3月31日，北京——據(jù)政府官方數(shù)據(jù)，全國(guó)36個(gè)大中城市“就地過(guò)年”人數(shù)比往年增加了4800多萬(wàn)，北京市在京過(guò)年人數(shù)也比往年增加700余萬(wàn)，全市多個(gè)商圈在春節(jié)期間都迎來(lái)銷售額和客流的雙增長(zhǎng)。如今，隨著消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖，越來(lái)越多的零售商也開(kāi)始調(diào)整開(kāi)店策略，尋求擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

??基于此，仲量聯(lián)行研究部收集了北京全市范圍內(nèi)近50個(gè)重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心今年第一季度最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，深入解析市場(chǎng)中活躍的租賃需求，助力市場(chǎng)各方把握機(jī)遇，乘風(fēng)前行。

??餐飲行業(yè)成零售物業(yè)市場(chǎng)需求的中流砥柱

??今年第一季度，餐飲品牌在整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的新開(kāi)店面積占比超35%，其中約85%為正式餐廳品類。100-250平方米的面積為餐飲業(yè)態(tài)中主力需求，租戶多為具有特色的連鎖餐飲品牌，其中火鍋、烤肉類品牌最為活躍。隨著餐飲零售商重新回到市場(chǎng)，當(dāng)前購(gòu)物中心餐飲門(mén)店的招商壓力已大大緩解。

??高端餐飲品牌紛紛進(jìn)入北京市場(chǎng)，如近期在國(guó)貿(mào)商城開(kāi)設(shè)的全國(guó)首家Vogue Café，三里屯太古里開(kāi)設(shè)的北京首家GagaGarden。此類品牌多需求大面積鋪位，同時(shí)對(duì)環(huán)境要求較高，開(kāi)店首選多為中高端購(gòu)物中心。目前市場(chǎng)中的較大餐飲面積的租賃需求主要也來(lái)自于此類高端品牌。

??咖啡茶飲品牌，在資本的推動(dòng)下繼續(xù)迅速擴(kuò)張，加速布局北京市場(chǎng)。據(jù)報(bào)道，Tim Hortons中國(guó)在年初剛完成新一輪融資，計(jì)劃2021年在全國(guó)開(kāi)設(shè)200家新店。同時(shí)熱門(mén)茶飲品牌奈雪的茶已率先上市，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年全國(guó)開(kāi)設(shè)650家門(mén)店。當(dāng)前此類品牌的主力消費(fèi)群體為90后和00后年輕消費(fèi)者，購(gòu)物中心在首層引進(jìn)熱門(mén)咖啡茶飲類品牌，能夠在吸引年輕消費(fèi)張的同時(shí)也提高購(gòu)物中心整體品牌檔次。

??疫情給快時(shí)尚行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊，整體行業(yè)租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場(chǎng)逐步回暖，快時(shí)尚品牌也紛紛調(diào)整開(kāi)店策略，重新布局線下市場(chǎng)。

??政策利好，新能源車企飛速擴(kuò)張

??自北京市場(chǎng)2020年6月份新增兩萬(wàn)個(gè)新能源牌照后，新能源汽車行業(yè)開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。與特斯拉的開(kāi)店策略類似，新能源車企最初開(kāi)店的首選都是形象較好，定位相對(duì)高端的購(gòu)物中心和商場(chǎng)。不同于4S店的售賣方式，新能源汽車品牌多在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)展廳或體驗(yàn)店，面積在100-300平方米，也有上千平方米的旗艦店。在快時(shí)尚品牌大量撤鋪縮減線下門(mén)店的背景下，新能源汽車展廳成為購(gòu)物中心的新晉主力店，為購(gòu)物中心的日常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)新的活力：

• 可以提高購(gòu)物中心的整體形象；

• “新能源”概念能夠吸引更多顧客，提高購(gòu)物中心整體客流；

• 承租能力較高，同類鋪位的租金收益更大；

• 展廳需求面積較大，可以迅速填補(bǔ)購(gòu)物中心首層的大面積空鋪。

??在開(kāi)店的區(qū)域分布上，行業(yè)領(lǐng)跑品牌，如國(guó)產(chǎn)品牌蔚來(lái)、小鵬、國(guó)外品牌特斯拉，更偏愛(ài)位于市區(qū)的熱門(mén)商圈。郊區(qū)市場(chǎng)則多為更加大眾化的品牌，如哪吒、零跑等，租金水平相對(duì)較低，所需面積多在50-100平方米之間。隨著新能源行業(yè)不斷擴(kuò)張，知名新能源汽車品牌也在逐步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，呈現(xiàn)向郊區(qū)市場(chǎng)擴(kuò)張的趨勢(shì)。

??新能源汽車在北京的門(mén)店分布圖

??美妝行業(yè)積極布局線下市場(chǎng)

??美妝集合店在資本的推動(dòng)下已經(jīng)在北京全市購(gòu)物中心中布局，其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新開(kāi)多家門(mén)店，包括位于悠唐購(gòu)物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此類品牌多開(kāi)設(shè)在人氣火爆的購(gòu)物中心或商圈，其沉浸式的店面設(shè)計(jì)，豐富的商品陳列和較低的定價(jià)迅速地吸引了大批的00后年輕消費(fèi)者。美妝集合店面積需求大，可在短時(shí)間內(nèi)為業(yè)主去化空置面積，穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)。

??在疫情后，很多購(gòu)物中心進(jìn)行升級(jí)調(diào)改，引入國(guó)際一線美妝護(hù)膚品牌，如北京APM在疫情之后引入多家美妝品牌，包括Gucci美妝和亞洲首家蘭蔻旗艦店。同時(shí)，位于大興區(qū)的薈聚中心也在調(diào)改中引入多個(gè)美妝品牌，如Pola、Clarins等。購(gòu)物中心通過(guò)這類行為提升商場(chǎng)首層的整體形象，同時(shí)美妝類租戶承租能力較高，也可提高整體租金收益。

??運(yùn)動(dòng)品牌加速擴(kuò)張

??目前距離北京冬奧會(huì)正式開(kāi)幕已不到一年時(shí)間，全民運(yùn)動(dòng)熱情日益高漲，這也帶動(dòng)了運(yùn)動(dòng)品牌尤其是戶外運(yùn)動(dòng)類品牌的發(fā)展。安踏旗下的運(yùn)動(dòng)品牌迪桑特、始祖鳥(niǎo)、科隆等戶外運(yùn)動(dòng)品牌陸續(xù)開(kāi)設(shè)多家門(mén)店，滑雪品牌Phenix于去年11月亮相三里屯太古里，運(yùn)動(dòng)品牌ON也將在這里開(kāi)設(shè)旗艦店。

??另一方面，運(yùn)動(dòng)品牌也在積極拓展旗下兒童線，安踏集團(tuán)已于2020年開(kāi)設(shè)多家兒童線門(mén)店，如Fila Kids、Anta Kids等，成為當(dāng)前兒童業(yè)態(tài)主要的租賃需求。

??快時(shí)尚品牌紛紛自救，調(diào)整策略

??疫情給快時(shí)尚行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊，整體行業(yè)租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場(chǎng)逐步回暖，快時(shí)尚品牌也紛紛調(diào)整開(kāi)店策略，重新布局線下市場(chǎng)。

??疫情的沖擊導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)困難加劇，已有多家快時(shí)尚品牌宣布退出中國(guó)市場(chǎng)或者大幅削減線下門(mén)店。這類品牌通常為購(gòu)物中心的主力店，需求面積較大，品牌的退租撤鋪已給業(yè)主帶來(lái)不小空置壓力和招商難度。

??一些時(shí)尚度較高的品牌也正在進(jìn)一步拓展電商渠道，同時(shí)線下關(guān)閉經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不佳的門(mén)店，加大對(duì)重點(diǎn)門(mén)店翻新升級(jí)來(lái)提升購(gòu)物體驗(yàn)，展示品牌形象。同時(shí)，性價(jià)比較高的品牌則集中開(kāi)設(shè)在一、二線城市定位中低檔或社區(qū)型購(gòu)物中心，加速向三、四線城市下沉。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示：“由于疫情影響，2020年市場(chǎng)承壓下行，市場(chǎng)參與者都形成底線思維，表現(xiàn)趨于謹(jǐn)慎。而如今，2021年僅過(guò)去三個(gè)月，我們已看到各類品牌租賃需求活躍度顯著提升，市場(chǎng)情緒向好，各方也都需要更準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)趨勢(shì)，積極為疫后全面復(fù)蘇做好準(zhǔn)備，解鎖未來(lái)機(jī)遇。”