??貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月二手房市場(chǎng)保持修復(fù)，成交量環(huán)比穩(wěn)中有升，同比自去年年中以來(lái)首次止降轉(zhuǎn)增。

??具體表現(xiàn)在：

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月貝殼50城1二手房成交量指數(shù)2為40，較上月微升。50城中東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市二手房成交量指數(shù)較上月增長(zhǎng)。與去年同期相比，7月貝殼50城二手房成交量指數(shù)較去年同期的39提高，是自去年5月以來(lái)首次超過(guò)去年同期。其中寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市本月成交量指數(shù)超過(guò)去年同期。

??7月二手房成交量穩(wěn)中有增有以下幾方面原因：

??1

??低利率低首付從實(shí)質(zhì)上降低了購(gòu)房成本

??7月以來(lái)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)103城市主流房貸利率再創(chuàng)2019年以來(lái)新低，其中超七成的城市首套、二套房貸利率均已降至下限，同時(shí)銀行放款速度也加快。此外103城中包括武漢、南昌、長(zhǎng)春、哈爾濱等省會(huì)城市在內(nèi)的49個(gè)城市執(zhí)行首套商貸最低20%的首付。

??2

??樓市支持政策加碼，效果持續(xù)釋放

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)已有約70個(gè)城市出臺(tái)穩(wěn)樓市舉措，包括放松限購(gòu)、加大公積金貸款支持、發(fā)放契稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼、消費(fèi)券等。政策效果持續(xù)釋放，如東莞7月初取消外圍區(qū)域限購(gòu)，購(gòu)房門檻降低后住房需求快速釋放，7月二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)超九成，約是去年同期的3倍，絕對(duì)水平創(chuàng)去年2月以來(lái)最高。

??3

??疫情得到有效控制利于恢復(fù)樓市交易

??二季度疫情過(guò)后上海、北京、天津等購(gòu)房需求補(bǔ)償性釋放，7月二手房成交量環(huán)比增速均在30%以上。廊坊在5月疫情得到控制后，交通通勤恢復(fù)，近3個(gè)月廊坊二手房成交量保持環(huán)比增長(zhǎng)，7月環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)60%，絕對(duì)水平超過(guò)去年同期高點(diǎn)。

??雖然交易量在修復(fù)，但市場(chǎng)預(yù)期較弱，房?jī)r(jià)仍環(huán)比下跌。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月貝殼50城二手房景氣指數(shù)3較上月下降1，說(shuō)明業(yè)主預(yù)期仍偏弱。受此影響，7月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)?環(huán)比下跌0.7%，跌幅較上月略有擴(kuò)大。北京、上海、杭州、成都等城市房?jī)r(jià)小幅上漲，沈陽(yáng)、鄭州、中山、南通等城市房?jī)r(jià)仍然在下跌。

??總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)保持修復(fù)但修復(fù)力度較弱、速度較慢，后期市場(chǎng)的修復(fù)需要政策的持續(xù)支持。7月28日的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，房住不炒定位下用好用足政策工具箱，并將“保交樓”首次寫入中央政治局會(huì)議文件。在這種背景下，下半年需求端的政策支持會(huì)繼續(xù)加碼，除了限購(gòu)、限貸、限售等降低購(gòu)房門檻、降低購(gòu)房成本外，發(fā)放契稅補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、消費(fèi)券等促進(jìn)住房消費(fèi)的力度也有加大的空間；后期也更會(huì)側(cè)重供給端的政策支持，例如預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化，房企紓困政策的落地性和可操作性也會(huì)提高。新房項(xiàng)目有序建設(shè)、交房，重建市場(chǎng)信心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)健康的關(guān)鍵。

??[1] 貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽(yáng)、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽(yáng)、惠州、嘉興、廊坊、洛陽(yáng)、南通、泉州、紹興、無(wú)錫、蕪湖、徐州、煙臺(tái)、中山、珠海。

??[2] 二手成交量指數(shù)，基于貝殼二手房交易數(shù)據(jù)編制而成，通過(guò)建模對(duì)二手住宅市場(chǎng)小區(qū)交易密度進(jìn)行描述，數(shù)值高低反映小區(qū)整體交易量的高低，能夠有效衡量不同城市、不同時(shí)期二手房市場(chǎng)交易水平的差別和變化，反映市場(chǎng)交易能量。

??[3] 貝殼二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)是基于貝殼平臺(tái)上業(yè)主掛牌和調(diào)價(jià)行為數(shù)據(jù)，計(jì)算掛牌房源調(diào)價(jià)中調(diào)升的次數(shù)比例來(lái)反映當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期，能夠預(yù)測(cè)未來(lái)短期房?jī)r(jià)走勢(shì)，景氣指數(shù)=調(diào)漲次數(shù)/調(diào)價(jià)次數(shù)*100。景氣指數(shù)在40以上為市場(chǎng)預(yù)期景氣，漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)，20至40之間預(yù)期相對(duì)平穩(wěn)，20以下為市場(chǎng)預(yù)期低迷。

??[4] 貝殼二手房房?jī)r(jià)指數(shù)是在城市選擇固定樣本小區(qū)，以貝殼真實(shí)的二手房成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用重復(fù)交易法，反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。