??2021年第47周

??11月15日-11月21日，在鄭州、徐州有集中土拍的影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交量?jī)r(jià)得以環(huán)比回升，但溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)依然表現(xiàn)不佳。重點(diǎn)城市集中供地方面，鄭州于本周完成了第二輪集中土拍，至此22城第二輪集中土拍均已收官，除早期成交的廈門和無(wú)錫外，其余城市的二輪競(jìng)拍熱度均因供地規(guī)則大幅調(diào)整而較首輪明顯下滑。另一方面，第三輪集中供地潮也在密集來(lái)臨，截止至本周已有17個(gè)城市公布了第三輪集中出讓地塊。

??土地政策

??山東因城施策發(fā)展租賃住房

??海南擬將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地占比提升至30%

??下半年以來(lái)，各省市支持發(fā)展保障性租賃住房市場(chǎng)政策相繼出臺(tái)，本周山東、海南也相繼發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)。其中，山東提出將因城施策發(fā)展租賃住房，其中濟(jì)南、青島十四五期間計(jì)劃將籌集15萬(wàn)、20萬(wàn)套（間）租賃住房。同時(shí)，兩省份對(duì)利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地建設(shè)保障性租賃住房也給予了支持，并將配套設(shè)施面積占比上限提升至15%。

??土地供應(yīng)

??年關(guān)將至七城集中發(fā)布三輪供地

??供應(yīng)規(guī)模因此環(huán)比大漲

??供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市需要在年底前完成第三輪集中供地，多個(gè)城市在近期發(fā)布了第三輪集中供地公告，本周更是有七個(gè)城市集中供地。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的總供應(yīng)建筑面積較上周大幅上漲，總掛牌量達(dá)4087萬(wàn)平方米。重點(diǎn)城市集中供地方面，北京、杭州、廈門、武漢、重慶、青島和長(zhǎng)春相繼公布了第三批集中供應(yīng)地塊，其中武漢、重慶、杭州和青島的供應(yīng)量相對(duì)較高，其余城市的供應(yīng)量均在200萬(wàn)平方米以下。22城之外，西安、常州也于本周發(fā)布了下一輪集中出讓地塊信息，總供應(yīng)量也均超過(guò)了100萬(wàn)平方米。

??土地成交

??鄭州、徐州集中土拍

??拉動(dòng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比回升

??成交方面。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積回升至1044萬(wàn)平方米，環(huán)比大增，同比也有22%的漲幅；總成交金額為273億元，較上周亦大幅回升，但卻不敵去年同期；價(jià)格方面，在鄭州、徐州有多宗優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響下，平均地價(jià)較上周環(huán)比上漲14%至3703元/平方米，但同比仍有23%的降幅。

       各能級(jí)城市方面。一線城市本周僅有2宗商辦用地成交，分別位于上海和深圳，均為底價(jià)成交。二線城市中，完成第二輪集中土拍的鄭州成交量最大，共成交19宗地，均為第二輪集中出讓地塊，總成交量達(dá)195萬(wàn)平方米，共收金95億元，其余城市的成交量多在低位。三四線城市中，徐州的成交建面最大，總成交面積達(dá)455萬(wàn)平方米，涉及51宗地，包括市區(qū)第二批集中出讓成交的25宗地，最終多由本土國(guó)企底價(jià)競(jìng)得，外來(lái)規(guī)模房企中則僅有龍湖落下一子。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行

??鄭州、徐州二輪集中土拍流拍率大增

??成交溢價(jià)方面。在整體土地市場(chǎng)熱度持續(xù)低溫的影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率連續(xù)多個(gè)星期低位運(yùn)行，本周也不例外，平均溢價(jià)率僅為0.6%。各能級(jí)城市的溢價(jià)率同樣也在5%以下徘徊，其中二線城市在鄭州有地塊封頂搖號(hào)出讓的影響下溢價(jià)率微漲至1%，一線和三四線城市的溢價(jià)率均在零點(diǎn)。

??土地市場(chǎng)“寒潮”同樣也波及到鄭州和徐州的第二輪土拍。對(duì)比首輪成交情況來(lái)看，鄭州和徐州第二輪集中成交規(guī)模和溢價(jià)水平都出現(xiàn)了大幅下降，且各有4幅地提前撤牌，流拍率分別漲至17%和14%。

??周度TOP5

??鄭州、徐州二輪集中土拍遇冷

??部分優(yōu)質(zhì)用地價(jià)格下降

??同其他城市一樣，鄭州和徐州在本周完成的第二輪集中土拍熱度也明顯下滑。其中，鄭州本輪成交溢價(jià)率降至2.4%，曾是首輪競(jìng)拍熱點(diǎn)的北龍湖也難逃提前撤牌和底價(jià)成交。首輪集中土拍高熱的徐州降溫更加顯著，第二輪集中土拍僅有1宗地進(jìn)入搖號(hào)階段，大部分地塊則由地方國(guó)企托底，平均溢價(jià)率更是僅有0.78%。

??在土拍遇冷下，鄭州和徐州的部分優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格也出現(xiàn)下調(diào)。以總價(jià)榜、單價(jià)榜中兩城入榜地塊來(lái)看，鄭州北龍湖板塊、徐州銅山板塊的宅地價(jià)格均較此前出現(xiàn)下調(diào)。以鄭州北龍湖地塊為例來(lái)看，該地塊拿地價(jià)格為14061元/平方米，已低于2019年周邊成交地塊的價(jià)格。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??華潤(rùn)置地底價(jià)收入鄭州北龍湖宅地

??地塊分析：

??11月19日，鄭州第二輪集中土拍落下帷幕。同之前完成土拍的其他城市一樣，鄭州第二輪集中土拍也上演著提前撤牌與國(guó)企托底的現(xiàn)象，市場(chǎng)熱度冷意明顯。具體來(lái)看，本次鄭州主城區(qū)計(jì)劃出讓15宗地，有4宗則因無(wú)人報(bào)名而臨期撤牌，最終順利成交11宗，成交總價(jià)為65.13億元，平均溢價(jià)率為2.45%，成交規(guī)模和熱度均較首輪顯著下降。

??11宗地中，最受關(guān)注的地塊莫過(guò)于位于北龍湖片區(qū)的鄭政東出[2021]15號(hào)（網(wǎng)）地塊。作為本次集中供地中北龍湖板塊唯一的純宅地，宗地也吸引了多家房企參拍。但受鄭州樓市整體降溫和地塊起拍總價(jià)相對(duì)較高影響，宗地最終底價(jià)成交，成交總價(jià)為20.01億元，平均樓板價(jià)為14061元/平方米。據(jù)地理位置來(lái)看，雖然宗地位于北龍湖板塊，但距離板塊中心湖心島較遠(yuǎn)，且有連霍高速、動(dòng)車編組站等不利因素。另外，項(xiàng)目周邊的生活配套仍有待完善，2公里內(nèi)商業(yè)設(shè)施較少，居民生活需求較為不便。周邊樓市方面，目前項(xiàng)目周邊在售樓盤不多，平均價(jià)格約在3萬(wàn)元/平方米，低于項(xiàng)目最高限價(jià)。由此來(lái)看，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間較為可觀。