??導 讀

??銷售增長穩(wěn)定，持續(xù)布局長三角、珠三角等區(qū)域，區(qū)域深耕提速。融資成本進一步下降，優(yōu)勢明顯；“地產(chǎn)開發(fā)＋”布局多元化，賦能主業(yè)。

??【規(guī)模增長優(yōu)于百強平均，城市深耕見效】2020年美的置業(yè)實現(xiàn)全口徑銷售金額1261.6億元，同比增長24.6%，表現(xiàn)優(yōu)于百強房企平均13.3%的銷售增長率。全年銷售增長依舊穩(wěn)健，銷售排名由2019年末34名上升至33名。2021年銷售目標1500億元，預計全年增長率在18%左右，以美的置業(yè)的情況來看完成目標壓力不大。2020年銷售金額超過40億元的城市共有10個。根據(jù)CRIC城市排行榜，這10個城市中美的置業(yè)在6城金額榜榜上有名。 

??【新進4城，持續(xù)深耕長三角大灣區(qū)】2020年美的置業(yè)新增土儲建面1323萬平方米，新增60個地塊，新進溫州、珠海、紹興、洛陽。美的置業(yè)持續(xù)深耕長三角、大灣區(qū)，新增滬蘇、浙閩、珠三角土儲建面占比56%，土地款占比72%。總土儲主要集中在33個城市，建面達6347萬平方米，權(quán)益建面4289萬平方米，權(quán)益占比68%。 

??【營收大幅增長，盈利能力維持在中等水平】2020年美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入524.84億元，同比增長27.58%。毛利率22.21%，凈利率9.19%。已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1178億元，超過2020年營業(yè)收入的兩倍，一定程度上保障2021年的營收持續(xù)增長，收入可預見度高。 

??【公司持續(xù)降杠桿，融資成本優(yōu)勢凸顯】美的置業(yè)持有現(xiàn)金267.88億元，現(xiàn)金短債比2.19，長短債務比3.79。債務結(jié)構(gòu)健康，具有較好的抗風險能力。報告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本較去年年末下降0.54個百分點至5.33%，融資成本優(yōu)勢進一步提升。凈負債率下降9.8個百分點至79.2%。整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為78%，同比下降3個百分點，美的置業(yè)預計至2023年，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率也可以降為綠檔。 

??【聚焦產(chǎn)業(yè)鏈，延展價值鏈】美的置業(yè)的多元化主要是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建戰(zhàn)略組合競爭能力。智能和裝配產(chǎn)業(yè)構(gòu)建“第二跑道”，產(chǎn)業(yè)價值鏈布局初見成效。全年簽約規(guī)模到達了13.5億元，交付規(guī)模7.2億元，產(chǎn)業(yè)整體執(zhí)行率105%。徐州、邯鄲、佛山3個產(chǎn)業(yè)園陸續(xù)落地。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，截至2020年末在管面積61萬平方米，籌開面積98萬平方米。物業(yè)服務方面，2020年住宅物業(yè)收繳率92%。

??
??01銷 售

??規(guī)模增長優(yōu)于百強平均

??城市深耕見效

??全年業(yè)績穩(wěn)步增長，銷售同比增幅達24.6%。2020年美的置業(yè)實現(xiàn)全口徑銷售金額1261.6億元，同比增長24.6%，表現(xiàn)優(yōu)于百強房企平均13.3%的銷售增長率。全年預售建面1111.4萬平方米，同比增長11%；銷售均價11351元/平方米，同比上升12.4%，銷售均價的上漲一方面得益于美的置業(yè)近年來持續(xù)提升布局的城市能級，另一方面則是美的置業(yè)的產(chǎn)品力帶來的品牌溢價。

??整體來看，美的置業(yè)全年銷售穩(wěn)健，銷售排名較2019年末的34名上升一名至33名。2020年美的置業(yè)的去化率達到66.3%，較上年增加0.4個百分點，回款率80.3%，保持穩(wěn)健。2021年銷售目標1500億元，全年增長率在18%左右，以美的置業(yè)的情況來看完成目標壓力不大。

??滬蘇、浙閩和珠三角合約銷售貢獻超六成。美的置業(yè)從2010年走出珠三角，其全國化布局便是從長三角的徐州開始。在經(jīng)歷多年城市深耕及近年來的城市能級升級的策略下，長三角區(qū)域已經(jīng)是美的置業(yè)銷售業(yè)績最重要的來源。按照美的置業(yè)的合約銷售分布，滬蘇區(qū)域銷售貢獻率最高，銷售金額362億元，占比達到29%。作為大本營的珠三角區(qū)域也貢獻了較高的銷售規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，2020年滬蘇、浙閩及珠三角的合約銷售占比高達65%。

??進準投資，深耕城市效益顯現(xiàn)。2020年銷售金額超過40億元的城市共有10個，在多年深耕的邯鄲、徐州、佛山等地。根據(jù)CRIC城市排行榜，這10個城市中美的置業(yè)在6城金額榜榜上有名。其中在邯鄲和徐州銷售金額都排名第1，佛山排名第7，業(yè)績均躋身當?shù)厥袌銮傲校卿N售業(yè)績占比50%。

??02投 資

??新進4城

??持續(xù)深耕長三角大灣區(qū)

??持續(xù)深耕策略，聚焦高價值區(qū)域。2020年美的置業(yè)新增土儲建面1323萬平方米，同比下降8.9%。新增60個地塊，新進溫州、珠海、紹興、洛陽。美的置業(yè)持續(xù)深耕長三角、大灣區(qū)，滬蘇、浙閩、珠三角新增土儲建面占比56%，土地款占比72%。此外美的置業(yè)近年來不斷提升其布局的城市能級，2020年廣州、蘇州、南京、寧波等一二線城市拿地占比約13%。在新增三四線城市土儲中，超半數(shù)集中在佛山、無錫等珠三角或長三角強三線城市。

??總土儲充足，城市更新項目陸續(xù)釋放。截至2020年年末，美的置業(yè)總土地儲備建面達6347萬平方米，權(quán)益建面4289萬平方米，權(quán)益占比68%。涉及63個城市的321個項目。按照企業(yè)當前的銷售規(guī)模來看，美的置業(yè)的土地消化周期在4-5年，充足的土儲規(guī)模為美的置業(yè)未來發(fā)展提供有力支持。

??城市更新穩(wěn)步轉(zhuǎn)化，21年預計轉(zhuǎn)化156萬平方米。同時美的置業(yè)也積極擴展城市更新領(lǐng)域，2020年已有6個主要城市更新項目轉(zhuǎn)化為土儲，規(guī)劃總建筑面積247萬平方米。當前待轉(zhuǎn)化為土儲的主要城市更新項目有11個，規(guī)劃總建筑面積達483萬平方米，預計到2021年度有156萬平方米可轉(zhuǎn)化為土儲。更值得一提的是，待轉(zhuǎn)化的11個城市更新項目中有10個位于大灣區(qū)，為公司提供優(yōu)質(zhì)有競爭力的土儲資源。

??珠三角、浙閩、滬蘇三區(qū)域總土儲占比為49%，未來會持續(xù)加大投入。按照美的置業(yè)的區(qū)域分布來看，目前珠三角、浙閩和滬蘇區(qū)域總土儲約3081萬平方米，占比達到49%。但是2020年這三個區(qū)域的銷售貢獻達到65%，意味著其在長三角及大灣區(qū)的市場較好。美的置業(yè)未來在浙閩、滬蘇、珠三角區(qū)域還會加大投入。

??03盈 利

??營收穩(wěn)步增長

??盈利能力維持在中等水平

??營收穩(wěn)步增長，未來可預見度高。2020年美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入524.84億元，同比增長27.58%。毛利潤116.58億元，較去年同期下降10.4%。凈利潤48.25億元，同比上升11.53%，歸母凈利潤43.26億元，同比上升0.5%。根據(jù)美的置業(yè)業(yè)績發(fā)布會披露，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1178億元，超過2020年營業(yè)收入的兩倍，一定程度上保障2021年的營收持續(xù)增長，收入可預見度高。

??盈利水平可期。毛利率22.21%，凈利率9.19%，兩者均有不同程度下滑。主要是由于18年至19年拿地項目的結(jié)轉(zhuǎn)，以及隨著美的置業(yè)布局城市能級的提升，土地成本走高所致。隨著企業(yè)深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，公司核心經(jīng)營能力一體化的推進，企業(yè)未來利潤率或可期待。

??04負 債

??公司持續(xù)降杠桿

??融資成本優(yōu)勢凸顯

??短期無債務壓力，債務結(jié)構(gòu)健康。美的置業(yè)持有現(xiàn)金267.88億元。短期有息負債122.55億元，較去年末上升34.1%，長期有息負債463.85億元，較2019年年末上升2%。現(xiàn)金短債比2.19，長短債務比3.79。債務結(jié)構(gòu)健康，具有較好的抗風險能力。

??20年新增借貸成本僅4.91%，整體融資成本降至5.33%。報告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本較去年年末下降0.54個百分點至5.33%，融資成本優(yōu)勢進一步提升。美的置業(yè)不斷擴寬融資渠道，2020年新增借款的加權(quán)平均實際利率為4.91%，低成本融資優(yōu)勢進一步凸顯。由于整體運營情況良好，2020年再獲中誠信國際信用評級有限公司給予主體信用評級AAA，展望穩(wěn)定。

??持續(xù)降杠桿，預計2023年將進入監(jiān)管認定的“綠檔”。凈負債率下降9.8個百分點至79.2%。雖然近年來美的置業(yè)規(guī)模擴張速度較快，但企業(yè)也不忘優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為77.6%，同比下降3個百分點。美的置業(yè)預計至2023年，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率也可以降為綠檔。

??05多元化

??聚焦產(chǎn)業(yè)鏈

??延展價值鏈

??美的置業(yè)的多元化主要是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在智慧科技和裝配產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了良好的效果；商業(yè)方面選擇性進入與住宅協(xié)同聯(lián)動開發(fā)；物業(yè)服務在2020年改為“鉑美物業(yè)”，定位做第三方的服務企業(yè)持續(xù)擴大規(guī)模，保持業(yè)績增長。

??智能和裝配產(chǎn)業(yè)加速構(gòu)建“第二跑道”。智能&裝配產(chǎn)業(yè)價值鏈布局落地初見成效，全年簽約規(guī)模到達了13.5億元，交付規(guī)模7.2億元，產(chǎn)業(yè)整體執(zhí)行率105%。徐州、邯鄲、佛山3個產(chǎn)業(yè)園陸續(xù)落地。第三方拓展能力彰顯，智能產(chǎn)業(yè)服務第三方企業(yè)166家，智能服務百強房企覆蓋率14%，裝配式產(chǎn)業(yè)服務第三企業(yè)達到45家。智能產(chǎn)業(yè)方面2021年經(jīng)營目標為銷售收入6.7億元，同比增長27%，百強房企覆蓋率提升至25%；裝配式建筑深耕PC業(yè)務，輕資產(chǎn)布局PC＋業(yè)務鏈，擴展EPC業(yè)務；2021年目標為銷售收入超過3億元，同比增長60%。

??聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拓展TOD商業(yè)。美的置業(yè)瞄準優(yōu)質(zhì)綜合性或者社區(qū)商業(yè)，截至2020年末在管面積61萬平方米，籌開面積98萬平方米。塑造購物中心悅?cè)粡V場、社區(qū)鄰里商業(yè)悅?cè)焕铩㈤L租公寓悅?cè)辉⑦@類“悅?cè)幌怠碑a(chǎn)品線知名度。其中佛山悅?cè)粡V場出租率97%。目前在營項目5個，年度租金收入2.07億元。未來三年計劃開8個項目，飽和年度租金預計收入5.37億元/年。

??住宅物業(yè)收繳率達92%。2020年7月，“美的物業(yè)”更名“鉑美物業(yè)”，2020年住宅物業(yè)收繳率92%。在服務方面，美的物業(yè)通過內(nèi)生外拓、開拓非住宅業(yè)態(tài)、增加社區(qū)增值服務三方面提升物業(yè)規(guī)模，2021年服務集團經(jīng)營目標為接管項目340個，合約面積達到1億平方米，預計收入增長60%左右。