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??3月18日，2020中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評成果正式發(fā)布，備受關注的“2020中國房地產開發(fā)企業(yè)500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展12年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??本次發(fā)布的《2020中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》指出，2019年房地產逐漸結束粗放發(fā)展時代，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產市場步入調整期，房企總體戰(zhàn)略以謹慎、求穩(wěn)為主，目標增長率進一步放緩，不少企業(yè)也調整了經營戰(zhàn)略，收縮多元化業(yè)務、聚焦主業(yè)發(fā)展。同樣，住宅開發(fā)市場的周轉速度呈現放緩趨勢，部分龍頭房企主動放緩貨值累計，降低資產周轉速度，住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。

??同時，房地產行業(yè)依然呈現強者恒強的格局，相對于過去兼并收購的目標以中小房企為主，2019年百強房企之間的兼并收購事件頻現，行業(yè)集中開始加速。

??排名：行業(yè)十強排名微變，百強整體保持穩(wěn)定

??根據測評報告，2020中國房地產開發(fā)企業(yè)500強榜單前三強由恒大、碧桂園、萬科占據。其中，恒大集團再次蟬聯(lián)第一，碧桂園上升一位至第二，萬科排名第三。融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十強房企排名整體比較穩(wěn)定。

??此外，百強企業(yè)的排名整體保持穩(wěn)定。百強新晉入榜企業(yè)占比約一成，2019年到2020年連續(xù)兩年入榜企業(yè)占比近九成。其中，有25家企業(yè)連續(xù)12年入榜，37家企業(yè)12年內超過10次入選榜單，近半數企業(yè)入榜9次以上。

??從區(qū)域劃分來看，華東地區(qū)占比38.0%，同比有所下降；華南地區(qū)占比19.6%，華北地區(qū)占比14.4%，西部地區(qū)占比10.0%，同比有所提升，東北地區(qū)占比3.8%，中部地區(qū)占比14.0%，同比有所提高。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數量占比為72.0%，西部地區(qū)繼2019年之后占比繼續(xù)提升，發(fā)展勢頭良好。

??規(guī)模：龍頭企業(yè)表現穩(wěn)健，集中程度不斷提升

??2019年，500強房地產開發(fā)企業(yè)總資產均值為711.50億，同比增長17.90%，增速較上年回落8.33個百分點；凈資產均值為151.67億元，同比增長16.13%，增速較上年下降5.07個百分點。整體來看，500強房企資產規(guī)模依然呈現增長態(tài)勢，但增速下滑明顯。

??具體到企業(yè)層面，龍頭房企表現依然穩(wěn)定。2019年，500強房企全年銷售規(guī)模穩(wěn)定增長，增速略高于行業(yè)整體。其中，銷售金額再上臺階，突破10萬億元，增長7.14%；銷售面積接近7.5億平方米，增長4.67%。從龍頭房企來看，2019年千億房企數量為34家，較上年多出4家。在經歷了2018年的快速發(fā)展期后，規(guī)模增速趨于平穩(wěn)。另外，從目標完成情況看，多數房企完成了業(yè)績目標。部分房企憑借的充足土地儲備、合格的產品品質、突出的銷售能力，近年來目標完成率均表現良好。

??測評報告指出，2019年，房地產行業(yè)集中趨勢依然得到延續(xù)。前四大房地產開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產企業(yè)全行業(yè)銷售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯隊市場份額均有不同比例上升。從百強企業(yè)銷售金額的分段分布來看，2019年1-10強、11-20強、21-50強和51-100強房企銷售金額的中位數分別為3972億元、2056億元、894億元、283億元，其中21-50強企業(yè)規(guī)模加速擴張。

??風險：融資壓力略有上升 融資成本逐步抬高

??隨著中央提出“不再將房地產作為短期刺激經濟的手段”，境內融資渠道繼續(xù)收窄，融資成本有所抬高。嚴峻的融資環(huán)境考驗房企的融資能力，也在一定程度上加大了企業(yè)債務風險。

??長期償債能力方面，500強房地產開發(fā)企業(yè)2019年資產負債率均值為79.66%，較上年小幅上升0.65個百分點；凈負債率均值為96.70%，較上年上升6.98個百分點。整體來看，房地產開發(fā)企業(yè)杠桿率小幅上升。從近幾年來看，資產負債率增速有所放緩，顯示出去杠桿已初見成效，行業(yè)整體負債率可控。

??在行業(yè)整體負債繼續(xù)微升的背景下，企業(yè)負債水平不盡相同。龍頭房企信譽較好，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需警惕資金鏈風險。

??發(fā)展：盈利水平持續(xù)分化，投資態(tài)度趨于謹慎

??2019年500強房地產開發(fā)企業(yè)凈利潤均值達12.38億元，同比增長28.01%，凈利潤仍保持高速增長，凈利增速同比上升0.29% ，與上年基本一致。同時，500強房地產開發(fā)企業(yè)三費均值達11.14億元，三費占營收的比重為11.92%，同比下降0.46%。這表明市場降溫后，房企業(yè)務不再盲目擴張，由此削減了一部分經營成本。

??房企的盈利水平也在持續(xù)分化，房企強者恒強的局面繼續(xù)。大型房企通過規(guī)模化優(yōu)勢持續(xù)提升市場占有率，并加大合作項目開發(fā)、并購重組等使盈利能力繼續(xù)提升。銷售毛利率上，龍頭房企依靠自身品牌溢價、產品力優(yōu)勢等獲得了更多利潤。步伐相對穩(wěn)健的大中型房企側重于利用城市深度精耕細作，挖掘自身區(qū)域優(yōu)勢的價值，進一步提升市場份額，提高盈利能力。對中小型房企來說，高企的土地價格和運營成本提高持續(xù)壓縮企業(yè)利潤，業(yè)務嘗試轉型突破成為未來重點探索的方向。

??此外，受制于政策趨嚴、融資趨緊，房企拿地整體呈現謹慎的態(tài)度。拿地選擇上也更加注重土地的質量，不在單純追求數量的增加。從土地布局情況來看，房企紛紛重點關注一二線城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化區(qū)域等區(qū)域，同時關注受都市圈輻射的重點三四線城市。隨著人口政策的變遷，城市格局相應發(fā)生改變，重點區(qū)域的土地儲備依然是房企未來長足發(fā)展的有力保障。

??策略：運營指標維持低位，穩(wěn)步增長漸成共識

??2019年，500強房企平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落11.08個百分點。500強房企整體存貨貨值增長速度五年內首次出現下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業(yè)整體增速放緩，房地產企業(yè)投資趨于謹慎；一方面土地市場溢價率有所下降。從存貨周轉率上看，2019年500強房地產開發(fā)企業(yè)周轉水平保持低位，存貨周轉率為0.13，與2018年持平。

??近兩年房企高周轉策略的周轉重心在開工和推盤，預售之后繼續(xù)施工的動力不足，從而導致期房銷售增速大幅領先于現房銷售增速。隨著交房硬約束的到來，房企需要花更多的資源在施工階段，這一定程度上也影響到周轉速度。住宅開發(fā)市場的周轉速度呈現放緩趨勢，主要是因為住宅的財富效應逐步削弱。另一方面，從龍頭房企新增貨值等數據看，恒大、碧桂園等房企開始主動放緩貨值累計，降低資產周轉速度。住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。

??趨勢：行業(yè)集中開始加速，房企強化內部架構

??測評報告顯示，房地產行業(yè)依然呈現強者恒強的格局，相對于過去兼并收購的目標以中小房企為主，2019年百強房企之間的兼并收購事件頻現。在政策趨緊、融資趨嚴的背景下，企業(yè)更容易出現杠桿過高，資金鏈斷裂等問題，從而成為被并購目標；另外從并購方角度看，房地產行業(yè)進入穩(wěn)步發(fā)展期，房企想要快速增長，也更多需要依靠外延并購等方式來快速擴充規(guī)模。

??隨著房地產存量市場的到來，存量資產精細化管理的時代正式開啟。相對于過去主要依靠房地產買賣溢價獲利，在重運營、重管理的存量時代，企業(yè)盈利很大一部分將來自于資產增值所帶來的回報。一方面，相對于開發(fā)業(yè)務的融資趨緊、政策趨嚴，存量資產領域政策紅利不斷。另一方面，市場上各類企業(yè)紛紛對存量資產進行資源整合。隨著房地產從增量時代轉向存量時代，越來越多的企業(yè)建立存量資產的投資及管理平臺，將資產管理提升至戰(zhàn)略層面。

??回顧2019年，房地產行業(yè)逐漸結束粗放發(fā)展時代，500強房企根據自身發(fā)展結構、格局進行了相應的調整。縱向深化內部調整，強化內生力增長，調整內部架構和管理模式，提升企業(yè)綜合能力；橫向多業(yè)務并行，發(fā)掘存量市場機遇，圍繞“大”字形成“大運營、大物管、大資管”等多重格局，實現打通各個業(yè)務鏈條，增強彼此聯(lián)動性。房企的經營動向整體顯現出保質增量，穩(wěn)健經營為主，重回款、重利潤。

??測評報告指出，在行業(yè)、政策、市場的變化中，房企的綜合能力要經受住考驗，首先，需要保持良好的融資能力，探索多元融資途徑，獲取合理的融資成本。其次，將粗放式發(fā)展轉換為更為優(yōu)秀的開發(fā)能力，回歸"房"的本質，向市場提供更好的產品，在此基礎上，提高房地產企業(yè)的專業(yè)能力，精準獲取土儲，探索"需求定制"及不同階層的市場。加強營銷力，定向推廣，注重營銷的內容，深入挖掘客戶市場，加強客研工作。此外，通過2019年末來的冠狀病毒疫情，房企良好的物業(yè)服務顯得尤為重要，服務能力對房企來說，也是十分重要的一項能力。

??附一：2020中國房地產開發(fā)企業(yè)500強榜單及子榜單

??附二：測評指標體系說明

??2020年的500強測評從企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、經濟責任、慈善活動、信用狀況、綠色環(huán)保等21個二級指標，包括房地產業(yè)務收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等56個三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。