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??2020年樓市行情跌宕起伏。年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，成交“停擺”，疫后5-6月迎來(lái)需求爆發(fā)期，7月隨著熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控，復(fù)蘇動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，“金九銀十”爽約，市場(chǎng)下行壓力與日俱增，不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，三四線表現(xiàn)略好于預(yù)期，前11月累計(jì)同比已然回正，小幅微增3%。

??在這樣的大背景下，行業(yè)分化現(xiàn)象加劇，城市與城市之間分化也日益凸顯。本文以人口基數(shù)較大且人口外溢嚴(yán)重（戶籍人口超800萬(wàn)人且常住戶籍人口比小于1）的11個(gè)典型三四線城市（徐州、鹽城、臨沂、濟(jì)寧、阜陽(yáng)、亳州、周口、商丘、駐馬店、南陽(yáng)、信陽(yáng)）為例，解讀皖北、豫南、蘇北、魯南等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，并圍繞人口增長(zhǎng)、居民購(gòu)買(mǎi)力、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全面解讀此類(lèi)城市樓市現(xiàn)狀及投資前景分析。

??01

??淮河經(jīng)濟(jì)區(qū)具備人口優(yōu)勢(shì)，但購(gòu)買(mǎi)力存短板

??從區(qū)位上看，4省典型11城位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，處沿海中心位置。這是一個(gè)頗具規(guī)模的市場(chǎng)，全國(guó)近一成人口聚集在此。

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年常住人口1.2億人，約占全國(guó)總?cè)丝诘?.57％。不過(guò)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)覆蓋城市多為人口輸出型城市，地緣性人才外流嚴(yán)重，核心區(qū)各城市2010年至2018年來(lái)人口增速最高增長(zhǎng)僅7.11%，商丘更是呈人口負(fù)增長(zhǎng)。

??由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍以農(nóng)業(yè)主導(dǎo)，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)面臨經(jīng)濟(jì)短板，基本面顯著落后于長(zhǎng)、珠三角。截至2018年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，淮河經(jīng)濟(jì)區(qū)GDP總量57193億元，不足長(zhǎng)三角GDP總值184649億元的1/3，較之京津冀GDP總量86213億元和粵港澳GDP總量81049億元也有明顯差距。考量到其“農(nóng)業(yè)大省”的戰(zhàn)略定位短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁略顯不足。

??淮河經(jīng)濟(jì)區(qū)由江蘇、山東、河南、安徽各省經(jīng)濟(jì)谷地組成，同時(shí)也是中國(guó)南北方經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡地帶，資本吸引力較差，區(qū)內(nèi)整體收入水平不高，人均年可支配收入普遍不足2萬(wàn)元，僅處于第一梯隊(duì)的徐州、臨沂、濟(jì)寧擁有較高收入水平。

??經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲滯，缺乏市場(chǎng)的依存度，活力不夠，一定程度上限制了樓市成交規(guī)模擴(kuò)大以及房?jī)r(jià)攀升。這是4省11個(gè)典型城市發(fā)展的大背景。

??02

??四省年人口流出近2000萬(wàn)，城市基本面普遍較弱

??即便四省人口占全國(guó)總?cè)丝诘奈宸种唬陙?lái)人口流出嚴(yán)重，2019年四省常住人口共低于戶籍人口1895萬(wàn)人。近兩千萬(wàn)人的外出務(wù)工使得皖北、豫南、蘇北、魯南等區(qū)域的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的節(jié)點(diǎn)性的返鄉(xiāng)置業(yè)特點(diǎn)。

??1、圍繞人口絕對(duì)量和人口流出程度，并初步對(duì)城市綜合前景作出判斷

??戶籍人口大于800萬(wàn)人且常住戶籍人口比低于1的城市以及部分重點(diǎn)關(guān)注城市，包括徐州、鹽城、臨沂、濟(jì)寧、阜陽(yáng)、周口、商丘、駐馬店、南陽(yáng)、信陽(yáng)、亳州共11城，是人口流出下的皖北、豫南、蘇北、魯南等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型代表。

??截至2019年底，南陽(yáng)、臨沂、周口、阜陽(yáng)、徐州戶籍人口均超過(guò)千萬(wàn)人，其中南陽(yáng)超過(guò)1200萬(wàn)人，是河南省人口第二大城市。此外對(duì)比年末戶籍人口與常住人口，11個(gè)城市常住戶籍人口比普遍在0.8上下，周口、信陽(yáng)常住戶籍人口比更是低至0.73，2019年人口流出分別達(dá)300萬(wàn)人和242萬(wàn)人。

??2、城市前景：臨沂、徐州、鹽城排名靠前，阜陽(yáng)、駐馬店購(gòu)買(mǎi)力弱

??通過(guò)克而瑞研究中心此前發(fā)布的2020年中國(guó)286個(gè)城市房地產(chǎn)投資前景排行榜，不難看出：首先，臨沂、徐州、鹽城3城排名較高，樓市前景較好。主要由于3城在具有較大人口規(guī)模的同時(shí)，自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為成功。在自身內(nèi)生購(gòu)房需求釋放的基礎(chǔ)上，返鄉(xiāng)置業(yè)所帶來(lái)的購(gòu)房需求是為錦上添花。

??周口、阜陽(yáng)、駐馬店、亳州4城樓市前景相對(duì)悲觀。主要原因在于一方面勞動(dòng)人口大量抽離下自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展失速，在全國(guó)樓市下行背景下外出務(wù)工人群返鄉(xiāng)置業(yè)熱情不高；另一方面則是城市居民購(gòu)買(mǎi)力薄弱，對(duì)剛需產(chǎn)品支撐不強(qiáng)。

??03

??下半年下行壓力加劇，購(gòu)買(mǎi)力較低制約樓市增長(zhǎng)

??（一）樓市：降價(jià)、分銷(xiāo)等持續(xù)加碼難挽市場(chǎng)“頹勢(shì)”

??蘇北、皖北、豫南、魯南各城市疫后樓市整體下行壓力較大。類(lèi)似周口、阜陽(yáng)、駐馬店等依賴(lài)返鄉(xiāng)置業(yè)的城市而言，疫情影響下“金九銀十”爽約，房企分銷(xiāo)、降價(jià)、首付分期對(duì)成交的刺激作用有限。此外，客戶呈現(xiàn)出明顯的兩極分化現(xiàn)象，剛需價(jià)格敏感度較高，改善觀望情緒濃厚，紓困政策相對(duì)有限也使得樓市去化風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇。

??1、政策面：三四線調(diào)控寬松有限，徐州“三限”依舊嚴(yán)苛

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，11城調(diào)控力度相對(duì)寬松，均無(wú)限購(gòu)政策出臺(tái)。僅徐州較為嚴(yán)苛，出臺(tái)了限價(jià)、限貸和限售政策，遏制炒房的意圖明顯。

??山東臨沂出臺(tái)了限價(jià)和限售，手法常規(guī)，力度較弱；安徽阜陽(yáng)則出臺(tái)了限貸和限售。駐馬店和鹽城則適時(shí)推出了降低預(yù)售門(mén)檻、購(gòu)房補(bǔ)助等利好新政，為市場(chǎng)減壓、房企紓困。余下城市諸如南陽(yáng)、信陽(yáng)、周口等城市調(diào)控力度相對(duì)溫和，不限購(gòu)、不限售。

??2、新房成交：多數(shù)城市5-6月小幅回升后轉(zhuǎn)冷

??過(guò)去“去庫(kù)存”政策和棚改貨幣化安置政策加持，2015-2017年，典型11城基本處于高速增長(zhǎng)期，整體購(gòu)房需求迎來(lái)一輪集中釋放，部分城市諸如臨沂、信陽(yáng)、駐馬店等熱度延續(xù)到了2018年。

??2018年以后成交迎來(lái)穩(wěn)步回調(diào)，增速或放緩或由升轉(zhuǎn)降；2019年，隨著樓市政策環(huán)境由“去庫(kù)存”向“房住不炒”轉(zhuǎn)變，貨幣化安置退潮，整體成交顯現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)，臨沂、鹽城、信陽(yáng)等前期需求透支嚴(yán)重的城市跌幅顯著，信陽(yáng)跌幅居首達(dá)到了15%。

??2020年初因新冠疫情疫情影響，各地均有不同程度的購(gòu)房需求延后現(xiàn)象，3-7月迎來(lái)集中釋放期，月度成交略有回升，不過(guò)步入8月以來(lái)，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，尤其是“金九銀十”，并未出現(xiàn)明顯的“返鄉(xiāng)置業(yè)”現(xiàn)象。以徐州為例，作為四省之間的中心城市，購(gòu)房需求相對(duì)堅(jiān)挺，疫后3-6月基本都在穩(wěn)步放量，6月單月成交面積達(dá)164萬(wàn)平方米，創(chuàng)2019年以來(lái)新高。7月以來(lái)，整體成交增長(zhǎng)呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)，“金九銀十”波動(dòng)下行，十一黃金周“返鄉(xiāng)置業(yè)”普遍缺席，后市增長(zhǎng)相對(duì)乏力。

??3、營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作：分銷(xiāo)、降價(jià)、首付分期等屢見(jiàn)不鮮

??一是拓客層面，加碼渠道分銷(xiāo)，部分城市也出現(xiàn)了被“渠道綁架”現(xiàn)象。二是銷(xiāo)售層面，首付分期、打折降價(jià)、特價(jià)房等降低購(gòu)房門(mén)檻等營(yíng)銷(xiāo)策略層出不窮。而從實(shí)際的成交效果來(lái)看，市場(chǎng)瓶頸期下客戶總量有限，對(duì)于成交的驅(qū)動(dòng)作用并不算太大。部分城市諸如南陽(yáng)、阜陽(yáng)等降價(jià)還是刺激了部分剛需購(gòu)房者置業(yè)需求，短期成交均有了不同程度的放量，而對(duì)于信陽(yáng)、駐馬店、周口等城市而言，即便依賴(lài)渠道，導(dǎo)客效果依舊一般。

??4、客群特征：“兩極化”分層，剛需客價(jià)格敏感度高

??市場(chǎng)下行壓力之下，客戶的“兩級(jí)”分化現(xiàn)象比較顯著：剛需客群價(jià)格敏感度相對(duì)較高，月供壓力大于首付，存在明顯的房?jī)r(jià)天花板效應(yīng)，他們對(duì)交通、學(xué)區(qū)、商業(yè)配套等高性價(jià)比房源更為關(guān)注。中高端改善類(lèi)客群則更加關(guān)注舒適度、物業(yè)、園林等產(chǎn)品品質(zhì)，品牌房企可通過(guò)精裝溢價(jià)。

??實(shí)地調(diào)研的南陽(yáng)、信陽(yáng)、駐馬店、周口、阜陽(yáng)等城市剛改客群較為偏好的都是120-130平左右三房產(chǎn)品，一方面戶型功能性完備，滿足了多數(shù)年輕家庭“一步到位”的置業(yè)需求；另一方面，總價(jià)適中，夫妻月供壓力不算太大。反觀150平以上洋房產(chǎn)品因總價(jià)過(guò)高，基本都存在不同程度的庫(kù)存積壓現(xiàn)象。

??（二）地市：熱點(diǎn)區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇

??與樓市形成鮮明對(duì)比的是，各三四線城市地市維穩(wěn)，但整體也呈現(xiàn)出顯著的“冷熱不均”現(xiàn)象。新區(qū)板塊土地資源稀缺，“地王頻出”，非熱門(mén)板塊頻繁“流拍”。值得注意的是，由于前期熱門(mén)板塊供地過(guò)量，潛在庫(kù)存高企，項(xiàng)目扎堆，房企同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇。

??具體到成交量?jī)r(jià)來(lái)看，臨沂、徐州、信陽(yáng)等三城漲幅顯著，主要源于疫情之后政府供地積極性上升。另一方面，商丘、阜陽(yáng)等城市成交量則出現(xiàn)顯著滑坡。

??從潛在庫(kù)存來(lái)看，多數(shù)城市庫(kù)存高企，阜陽(yáng)、臨沂、鹽城位列前三甲，三年累計(jì)成交量均超過(guò)5000萬(wàn)方，而阜陽(yáng)、亳州、鹽城、濟(jì)寧、周口的商品房土地消化周期均在5年以上，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大，其他多數(shù)城市商品房土地消化周期集中在4-5年，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??目前三四線新區(qū)品牌房企競(jìng)爭(zhēng)格局依然比較嚴(yán)峻。一是目前招拍掛凈地價(jià)格較高，但售價(jià)上漲乏力，也使大型房企利潤(rùn)空間相對(duì)有限；二是區(qū)域內(nèi)品牌房企項(xiàng)目扎堆，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，加之市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)淡，客戶基數(shù)下降，后期去化均面臨較大壓力。

??（三）中長(zhǎng)期發(fā)展：臨沂、徐州、鹽城位列TOP3

??1、經(jīng)濟(jì)基建：徐州、臨沂等GDP超4000億元，駐馬店、商丘等基建配套不足

??在城市發(fā)展層面，分別通過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基建配套3類(lèi)指標(biāo)判斷11個(gè)典型城市現(xiàn)階段的發(fā)展情況。經(jīng)濟(jì)規(guī)模方面，徐州、鹽城、臨沂、濟(jì)寧總量較大，其余典型城市增速較高但總量略薄。

??第一梯隊(duì)的徐州、鹽城、臨沂、濟(jì)寧4城，其2019年GDP總量均超過(guò)4000億元，其中徐州GDP高達(dá)7151億元，在總量上是10城最大。但短板在于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了一定“失速”，此外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍以第二產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支柱，占GDP比重超過(guò)40%，可持續(xù)化發(fā)展方針對(duì)其經(jīng)濟(jì)增速也存在一定消極作用。

??第二梯隊(duì)則是阜陽(yáng)、周口、商丘、南陽(yáng)、亳州等其余7城，這一梯隊(duì)城市發(fā)展尚處于初期，經(jīng)濟(jì)總量較為薄弱。但7城經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)較高，2019年GDP增速均高于全國(guó)整體水平其中阜陽(yáng)增速達(dá)9%。

??產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，11個(gè)典型城市基于人口與地理優(yōu)勢(shì)大多具備豐厚的工業(yè)基礎(chǔ)，如周口鍋爐、鹽城汽車(chē)、商丘煤炭等。也正因如此，11城2019年第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重多在40%以上，其中周口更是高達(dá)44%，超過(guò)該市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重。在這一類(lèi)以第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)、制造業(yè)為支柱的城市中，臨沂、南陽(yáng)、徐州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相對(duì)較快、完成度相對(duì)較高。3城2019年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重均超過(guò)50%，其中臨沂占比達(dá)到53%。

??基建設(shè)方面，周口、徐州、阜陽(yáng)亮眼，相比之下，周口、徐州、阜陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)完善，其余城市則明顯薄弱。

??綜合分析，我們認(rèn)為臨沂、徐州、鹽城城市基本面較為扎實(shí)，房地產(chǎn)中長(zhǎng)期可以持穩(wěn)；南陽(yáng)、濟(jì)寧、商丘經(jīng)濟(jì)與人口存在明顯短板，基本面較脆弱未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大；駐馬店、周口、阜陽(yáng)、信陽(yáng)、亳州經(jīng)濟(jì)、購(gòu)買(mǎi)力偏低，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)較悲觀。

??2、人口基數(shù)：信陽(yáng)、周口常住人口負(fù)增長(zhǎng)，每年超200萬(wàn)戶籍人口外流

??人口增速方面，11個(gè)城市中絕大多數(shù)出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)失速。由于11個(gè)城市均有明顯人口流出現(xiàn)象，因此常住人口年增速最貼合城市實(shí)際人口增長(zhǎng)表現(xiàn)。對(duì)比2019年各城市常住人口同比增速，除阜陽(yáng)、亳州、臨沂分別同比增長(zhǎng)0.63%、0.5%、0.41%，高于全國(guó)總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)水平外，其余8個(gè)典型城市常住人口增速均低于全國(guó)水平。

??人口體量方面，11個(gè)城市間人口流出差異明顯凸顯，信陽(yáng)、周口、阜陽(yáng)最為嚴(yán)重，接近3成居民外出務(wù)工使得全市人口已然出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象。而相比之下，濟(jì)寧、臨沂、亳州、徐州、鹽城等城市人口情況相對(duì)較好，雖也存在一定程度的人口增長(zhǎng)降速，但常住戶籍人口比均在1左右。

??3、居民購(gòu)買(mǎi)力：徐州房?jī)r(jià)收入比超10年

??綜合收入與房?jī)r(jià)交叉分析來(lái)看，11城中阜陽(yáng)居民的購(gòu)買(mǎi)力尤其薄弱。

??從2019年各城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品房銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，11個(gè)典型城市可大致分為四類(lèi)：第一類(lèi)是“收入低、房?jī)r(jià)高”的城市，首當(dāng)其中的是阜陽(yáng)、亳州。第二類(lèi)是“收入、房?jī)r(jià)雙高”城市，代表城市是徐州、鹽城、臨沂、濟(jì)寧。第三類(lèi)是“收入、房?jī)r(jià)雙低”城市，代表城市是周口、駐馬店、信陽(yáng)、商丘。第四類(lèi)是“收入高、房?jī)r(jià)低”城市，以南陽(yáng)為代表。

??綜合來(lái)看，南陽(yáng)、濟(jì)寧居民購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，徐州、阜陽(yáng)、鹽城則較為乏力。南陽(yáng)、濟(jì)寧新房房?jī)r(jià)與居民收入之間相比較為契合，2019年2城房?jī)r(jià)收入比分別只有5.8年和5.7年。徐州、阜陽(yáng)、亳州、鹽城4城房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7年，其中徐州已超過(guò)10年，城市內(nèi)生購(gòu)房者購(gòu)房存在較大壓力。其余典型城市如周口、信陽(yáng)、駐馬店、臨沂、商丘雖居民收入較低，但房?jī)r(jià)收入比均保持在6.5年上下，綜合購(gòu)房能力尚可。

??樓市表現(xiàn)來(lái)看，蘇北&皖北&豫南&魯南各城市疫后樓市整體下行壓力較大，多數(shù)三四線市場(chǎng)下行加劇，樓市普遍“沖高回落”、地市“冷熱不均”。短期內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)加劇，中長(zhǎng)期臨沂、徐州等發(fā)展可期。

??具體城市而言，臨沂、徐州、鹽城、南陽(yáng)等房地產(chǎn)中長(zhǎng)期持穩(wěn)，樓市有“返鄉(xiāng)置業(yè)”現(xiàn)象卻不單純依靠“返鄉(xiāng)置業(yè)”驅(qū)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為本地樓市提供了良好的支撐，樓市需求存釋放空間。

??與此同時(shí)，部分城市諸如駐馬店、周口等雖然人口基數(shù)量較大，但是外溢情況也較為嚴(yán)重，而拖累周口、駐馬店樓市增長(zhǎng)的核心問(wèn)題主要在于本地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)匱乏，使得人均可支配收入偏低，剛需購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房壓力相對(duì)較大。