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??北京樓市2021年“上半場(chǎng)”已悄然落幕，“穩(wěn)”字貫穿始終。

??上半年，在全球貨幣寬松、國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制、購(gòu)房需求集中釋放等多重因素影響下，一波從2020年下半年開始的成交反彈使多地房?jī)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)，樓市調(diào)控迎來(lái)挑戰(zhàn)，以北上廣深為代表的一線城市上漲壓力最為明顯。

??市場(chǎng)上暗流涌動(dòng)，調(diào)控政策頻頻出招，有統(tǒng)計(jì)稱，僅上半年全國(guó)樓市調(diào)控政策就超過(guò)200次。北京更是“哪里冒頭打哪里”，二手房?jī)r(jià)起來(lái)約談中介，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)起來(lái)調(diào)學(xué)區(qū)，金融管控更是監(jiān)管從嚴(yán)。

??作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之一的北京，新土地供應(yīng)模式下企業(yè)紛紛調(diào)整打法；限競(jìng)房去化也成為上半年北京樓市新房成交主力。

??從北京樓市整體數(shù)據(jù)看，新房成交量雖整體上揚(yáng)但調(diào)控政策延續(xù)性降低了房?jī)r(jià)暴漲預(yù)期，目前成交量?jī)r(jià)基本穩(wěn)住。

??限競(jìng)房成新房成交主力

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數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原新房

??根據(jù)北京中原新房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，北京新建商品房（不含拆遷房、商品住宅、共產(chǎn)房、寫字樓、商業(yè)）成交市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，創(chuàng)下5年同期新高；成交額2412.37億元，同比增長(zhǎng)1倍；成交套數(shù)41825套，同比增加84%；成交均價(jià)47068元/平方米，僅次于2017年下半年48145元/平方米，環(huán)比去年下半年增長(zhǎng)1586元/平方米。

??對(duì)比成交量攀升，新房成交均價(jià)波動(dòng)幅度控制在可接受范圍。究其原因，與限競(jìng)房去化緊密相關(guān)。

??5月，北京首輪集中供地對(duì)每宗地都設(shè)制了價(jià)格上限，沒有“地王”，從土地供應(yīng)端減少市場(chǎng)炒作。新供地模式下，限競(jìng)房退出歷史舞臺(tái)，這讓目前市面上價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的限競(jìng)房未來(lái)有可能變成稀缺資源，曾一度出現(xiàn)嚴(yán)重冷熱不均的限競(jìng)房普遍進(jìn)入加速去化通道，成為新房市場(chǎng)成交主力。

??“現(xiàn)在已經(jīng)不推新的限競(jìng)房土地了，市場(chǎng)上限競(jìng)房賣一套少一套，我們項(xiàng)目剩下的房源已經(jīng)不多了。”青龍湖某項(xiàng)目銷售人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。隨著市場(chǎng)回暖，限競(jìng)房扎堆的青龍湖區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目銷售加速，除龍湖操盤的熙湖悅著由于銷售許可證未批，還有千套左右房源外，周邊金地、萬(wàn)科、首開等多個(gè)項(xiàng)目均已進(jìn)入尾盤銷售階段。

??除了青龍湖，同樣限競(jìng)房扎堆的亦莊目前也已存貨不足。“是限競(jìng)房，價(jià)格有上限，但疫情期間各種促銷政策現(xiàn)在都取消了，總價(jià)要比朋友買時(shí)貴60多萬(wàn)元/套。89平方米的之前總價(jià)420萬(wàn)元，現(xiàn)在是480萬(wàn)元，每平方米貴了好幾千元，戶型還沒他們的好，周邊幾個(gè)項(xiàng)目也都沒什么房了。”打算在亦莊河西區(qū)域買房的李丹告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，猶豫之間購(gòu)房成本增加不少。

??過(guò)去兩年，雖然部分限競(jìng)房由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)曾供不應(yīng)求，但也有不少位置偏遠(yuǎn)的限競(jìng)房去化并不理想。隨著去年下半年北京市場(chǎng)整體成交回暖，供地端風(fēng)向轉(zhuǎn)變，這種情況悄然改變，在上半年新房成交中限競(jìng)房占據(jù)大半江山；同時(shí)，限競(jìng)房?jī)r(jià)格上限機(jī)制有效抑制了新房?jī)r(jià)格大幅上揚(yáng)，使新房均價(jià)維持在一個(gè)基本平穩(wěn)狀態(tài)。

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數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原新房

??此外，上半年新房熱度與房企推盤節(jié)奏也有關(guān)。北京某頭部房企銷售人員王樂(lè)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“開年我們就制定好策略，盡快跑量，把第二季度當(dāng)成第四季度一樣去沖刺，主要擔(dān)心疫情反復(fù)或調(diào)控政策影響；這也是對(duì)全國(guó)形勢(shì)一個(gè)基本判斷，并不限于北京市場(chǎng)。”

??調(diào)控定點(diǎn)爆破：二手學(xué)區(qū)房成調(diào)整重點(diǎn)

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制圖：楊鎵

??新房成交升溫之時(shí)，二手房市場(chǎng)活躍度也在上升。

??“開始看好的一套房，一周時(shí)間每平方米漲了3萬(wàn)元，最夸張的是稍一猶豫房就被人買走了，趕緊轉(zhuǎn)頭想買另外一套備選，被房東直接拒絕說(shuō)不賣了。“這是今年2月底，陳域在海淀選購(gòu)二手房時(shí)的親身經(jīng)歷。

??上半年，一波洶涌的學(xué)區(qū)房行情帶動(dòng)北京二手房市場(chǎng)跳漲。

??根據(jù)北京市住建委公布網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年北京二手房網(wǎng)簽共計(jì)110182套，這一網(wǎng)簽量是自2017以來(lái)二手房上半年網(wǎng)簽量的5年新高，僅次于樓市大火的2016年上半年的135507套網(wǎng)簽量。分月數(shù)據(jù)來(lái)看，北京上半年二手房市場(chǎng)成交量高點(diǎn)出現(xiàn)在3月，正是學(xué)區(qū)房火爆時(shí)，單月成交突破20000套。

??房產(chǎn)中介夏丹說(shuō)，“去年受疫情等多方面因素影響，二手房成交量和價(jià)格都一般，但在三四月份學(xué)區(qū)房集中成交拉高了一波行情。”

??據(jù)夏丹介紹，隨著成交量放大，上半年北京海淀、亦莊、望京等區(qū)域二手房?jī)r(jià)格上漲明顯。

??針對(duì)炒作學(xué)區(qū)房現(xiàn)象，北京市住建委反應(yīng)很快，4月22日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》提出，要重點(diǎn)針對(duì)近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市、群租房治理等問(wèn)題，依法從嚴(yán)懲處，形成高壓態(tài)勢(shì)，規(guī)范市場(chǎng)秩序。4月23日，2021年海淀區(qū)義務(wù)教育階段入學(xué)政策正式對(duì)外發(fā)布，在學(xué)區(qū)房炒作重災(zāi)區(qū)海淀進(jìn)一步明確了“多校劃片”實(shí)施方式，繼續(xù)加大調(diào)控力度，從而降低市場(chǎng)炒作沖動(dòng)。

??隨后，4月30日召開的中央政治局會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，明確的指向就是炒作學(xué)區(qū)房引發(fā)了去年以來(lái)幾個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)問(wèn)題。在深圳、上海學(xué)區(qū)房問(wèn)題越演越烈時(shí)，北京學(xué)區(qū)房熱度首先降溫，二手房整體漲勢(shì)也隨之改變。

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制圖：楊鎵

??對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“北京學(xué)區(qū)房調(diào)控屬于力度比較大、持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)的，尤其是劃片入學(xué)等政策，客觀上減少了各類學(xué)區(qū)炒作。就后續(xù)改革方向看，北京學(xué)區(qū)房預(yù)計(jì)會(huì)有各類新的改革，包括一些名師資源的重新配置，防范一些住宅項(xiàng)目隨意炒作學(xué)區(qū)等，都是有可能的。”

??上半年整體平穩(wěn) 下半年還存變數(shù)

??樓市調(diào)控曾有“打壓-松綁-反彈-打壓”怪圈，在一波又一波大小周期中，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。自2017年3月開始的“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控至今已持續(xù)5年，即使在疫情沖擊下，“救市”呼聲高漲時(shí)，“房住不炒”基調(diào)依舊未變，正是在這樣大背景下，北京樓市交出了答卷：沒有重蹈2016年覆轍，整體處于可控范圍。

??隨著大部分限競(jìng)房完成去化、首輪集中供地項(xiàng)目入場(chǎng)，北京新房市場(chǎng)也會(huì)面臨新選擇。從首輪集中供地拍地結(jié)果看，未來(lái)五環(huán)外樓面價(jià)或許將進(jìn)入每平方米6萬(wàn)元+時(shí)代，給下半年北京樓市價(jià)格帶來(lái)上漲預(yù)期。

??對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“隨著限競(jìng)房加速去化，未來(lái)五六環(huán)新房房?jī)r(jià)整體會(huì)有小幅上漲，價(jià)格預(yù)期會(huì)和限競(jìng)房形成鮮明對(duì)比。除非到年底這批集中供地項(xiàng)目能在產(chǎn)品體驗(yàn)上有創(chuàng)新和突破，推動(dòng)升級(jí)改善需求，否則，下半年成交小幅下滑趨勢(shì)可能會(huì)更加明顯。”

??二手房方面，從近幾天持續(xù)發(fā)酵的西城區(qū)“最嚴(yán)”教改政策落地市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，學(xué)區(qū)房降溫依舊是下半年二手房調(diào)控重點(diǎn)。隨著新一批適齡兒童入學(xué)時(shí)間臨近，調(diào)控效果也會(huì)逐步顯現(xiàn)。與此同時(shí)，上半年已啟動(dòng)的城市更新、老舊小區(qū)改造、租賃住房建設(shè)、中介行業(yè)整頓等也都會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成新的變量。

??2021年上半年，政策調(diào)控正在慢慢擠壓房地產(chǎn)存在的泡沫；下半年，調(diào)控動(dòng)作或許還會(huì)持續(xù)，一個(gè)更加健康市場(chǎng)也將呈現(xiàn)。