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??隨著城市進(jìn)入存量發(fā)展期，軌道站點周邊更新已成為城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)之一。

??行業(yè)已衍生出了一種城市更新新模式——TOR(Transit-oriented Renewal)模式。

??從開發(fā)(Development)到更新(Renewal)，TOR模式通過存量優(yōu)化，融合交通、商業(yè)、公園、辦公、居住等多種功能，促使單一交通樞紐轉(zhuǎn)型為多元城市綜合體。

??在城市存量優(yōu)化浪潮下，“TOD+城市更新”發(fā)展前景可期，但仍面臨資金與周期的多重難題。 

??從土地供應(yīng)端來看，受整體市場環(huán)境波動影響，房企在TOD土地投資方面采取了更加審慎的策略，近年來相關(guān)成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了下滑趨勢。

??但從整體成交來看，以上海為例的地鐵站點800米內(nèi)的TOD地塊溢價率依然保持穩(wěn)健，特別是在2024年“雙高雙競”的土拍政策下，這一差距愈發(fā)顯著。

??表現(xiàn)在項目層面，近年來全國TOD商業(yè)體量的年增長穩(wěn)定保持在200萬平方米以上。至2024年第三季度，上海正處于出租狀態(tài)的500個商業(yè)項目中約有五分之一與軌道交通站點相連。同時2024年上海擬開業(yè)的70家TOD商業(yè)體中，近半為城市更新項目。

??1、重資投入與長回收期，需要較大的現(xiàn)金流支撐

??（1）市場下行調(diào)整持續(xù)，項目盈利率呈現(xiàn)下滑趨勢

??由于地鐵維護(hù)成本巨大，國內(nèi)不少地鐵公司通過開發(fā)TOD項目來彌補高昂運營成本帶來的虧損。深圳地鐵集團(tuán)連續(xù)14年實現(xiàn)盈利，其盈利能力在行業(yè)內(nèi)位居前列，主要得益于其站城一體化的發(fā)展模式。

??具體而言2020年其地產(chǎn)開發(fā)收入149.43億元，遠(yuǎn)超地鐵運營收入55.74億元。然而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，2023年企業(yè)站城開發(fā)營收降至44.2億元，凈利潤減至16億元，勉強覆蓋地鐵運營虧損。同時毛利率也出現(xiàn)了明顯下滑。

??（2）商辦自持比例高，持有運營難度大

??近年來，TOD項目日益凸顯其作為區(qū)域功能補充與能級提升的重要載體角色，在規(guī)劃上其商辦比例也逐漸增加。而面對當(dāng)前商辦市場進(jìn)入疲軟期的整體背景下，TOD項目建設(shè)開發(fā)也面臨著一系列挑戰(zhàn)，特別是如何在高比例的商辦與社區(qū)配套設(shè)施下實現(xiàn)復(fù)合項目資金平衡與高效運營，對開發(fā)商的綜合開發(fā)實力提出了較高的要求。

??2、規(guī)劃設(shè)計施工復(fù)雜導(dǎo)致開發(fā)周期漫長

??（1）交通樞紐建設(shè)與項目綜合開發(fā)時間錯位

??當(dāng)前，國內(nèi)多數(shù)TOD項目傾向于先建設(shè)交通樞紐，隨后再進(jìn)行綜合開發(fā)的模式。然而，一旦軌道建設(shè)的規(guī)劃發(fā)生變動，往往會對項目的后續(xù)建設(shè)造成連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致城市規(guī)劃上的不協(xié)調(diào)，進(jìn)而也阻礙了區(qū)域發(fā)展的步伐。

??（2）保護(hù)老建筑，拓展新空間

??城市更新項目往往含有嚴(yán)格的歷史建筑保護(hù)需求，而地鐵下穿對此構(gòu)成了顯著挑戰(zhàn)。設(shè)計建設(shè)過程中的難點涵蓋多個方面：減輕交通震動與噪音影響；需規(guī)劃地鐵通道布局和安全疏散路徑；新風(fēng)排煙系統(tǒng)的設(shè)置以及人防設(shè)施的完善等，都對設(shè)計和施工過程帶來了不少困難。

??1、自持自建多由央國企主導(dǎo)，聯(lián)合拿地成為主流形式

??近年來，企業(yè)介入TOD項目方式多樣，主要包括大型企業(yè)或軌道交通公司單獨拿地、房企聯(lián)合體共同拿地以及房企與軌道企業(yè)共同拿地三種。

??土地獲取上，掛牌出讓形式仍然是主流，但重點區(qū)域也開始采用股權(quán)交易、協(xié)議出讓等方式。因此對于中小型企業(yè)而言參與TOR項目時，可采取與其他房地產(chǎn)企業(yè)或軌道交通企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地的方式，集合多方資源，緩解資金壓力。

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??2、推進(jìn)交通樞紐蓋上與蓋下同步施工

??（1）提前介入確保項目與軌道建設(shè)要求相符

??針對地鐵和TOD項目之間的規(guī)劃不同步，近年來蓋上蓋下同步開發(fā)的項目正逐漸增多。萬科?天空之城作為上海首例同步設(shè)計開發(fā)的車輛段上蓋TOD項目，由上海申通與萬科合作。團(tuán)隊在車輛段設(shè)計階段就進(jìn)行了介入，同時進(jìn)行蓋上項目定位和規(guī)劃設(shè)計，確保蓋上功能符合市場需求。項目針對不同的業(yè)態(tài)，還采取錯位布局和隔震降噪技術(shù)，實現(xiàn)隔震隔聲控制。

??（2）組團(tuán)平移使得風(fēng)貌保護(hù)與地下空間更新同步實現(xiàn)

??上海地鐵12號線、2號線和13號線在威海路處分別占據(jù)三個不同的站點，當(dāng)前無法實現(xiàn)共線換乘。靜安置業(yè)計劃通過張園東區(qū)的地下空間以解決這一難題。然而，張園東區(qū)內(nèi)有超過3萬平方米的歷史保護(hù)建筑。為此施工方采取了創(chuàng)新的組團(tuán)式平移方法，將這些歷史保護(hù)建筑平移至地塊的外圈，以便進(jìn)行地下開挖。同時，小型機器人的應(yīng)用也確保了在有限的空間內(nèi)能夠順利施工。

??（3）藝術(shù)文化觸媒延長顧客停留時間

TOR項目盈利核心在于利用人流資源提升活力與效益。站點因項目吸客，項目因站點導(dǎo)入人流。上海城市更新項目龍華會與11、12號線龍華站無縫對接，覆蓋5個地鐵出入口。自2023年9月開業(yè)，龍華站客流顯著攀升且持續(xù)增長，可見地鐵通達(dá)性對提升項目吸引力的重要作用。

??莘莊地鐵站南廣場公交樞紐，原為露天換乘區(qū)，自TODTOWN天薈項目啟動后，開發(fā)商與閔行區(qū)文旅局共創(chuàng)了“TODTIME時間廊”文化空間，融合時尚與科技，以新媒體藝術(shù)裝置營造氛圍。定期展出結(jié)束后，其衍生新展也將于項目商業(yè)部分的38層Sky Gallery再現(xiàn)。其巧妙激活了公交樞紐，有效提升了城市活力與商業(yè)價值。

??車輛基地用于地鐵車輛停放、保養(yǎng)和檢修。隨著城市化加速，TOD復(fù)合開發(fā)圍繞車輛基地興起。

??上海仍在規(guī)劃多地鐵線路及新車輛基地，其中中鐵建已獲得澄江路地塊；六陳路與洞涇上蓋規(guī)劃已公布，將融合商業(yè)、居住、辦公等功能。真如車輛基地位于內(nèi)中環(huán)，位置和規(guī)劃較優(yōu)。19號線串聯(lián)多要地，人流大，利多業(yè)態(tài)；12號線經(jīng)過多個中心城區(qū)，換乘站點多。

??因此房企在介入時需評估地塊、交通、配套及規(guī)劃，確保決策的合理可持續(xù)。

??相較于側(cè)重于增量開發(fā)的TOD模式，TOR模式作為存量資源優(yōu)化階段的一種較新穎的開發(fā)方式，目前尚缺少完備的開發(fā)流程機制。特別是當(dāng)下，該類地塊需要有豐富的開發(fā)經(jīng)驗作為后盾，大多掌握在頭部房企手中，其模式的未來發(fā)展還需不斷探索與前行。