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??2023年9月20日，央行發(fā)布“國(guó)新辦舉行經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)文字實(shí)錄”，會(huì)上就降低存量首套住房貸款利率落地問(wèn)題展開(kāi)了具體論述。

??中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在回答記者問(wèn)時(shí)表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。對(duì)于參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率首套房貸，明確將于9月25日，主動(dòng)批量調(diào)整利率，整個(gè)過(guò)程不需要借款人操作。

??2022年下半年起，在房貸利率預(yù)期下行、存量房貸利率更新延遲、理財(cái)利率持續(xù)下滑等背景下，購(gòu)房者提前還貸的意愿不斷加強(qiáng)。進(jìn)入2023年“提前還貸潮”屢上熱搜，不少城市出現(xiàn)了預(yù)約辦理提前還貸至少排隊(duì)一個(gè)月的現(xiàn)象。市場(chǎng)期待對(duì)存量房貸進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

??2023年8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。在各家銀行積極響應(yīng)下，存量首套房貸利率下調(diào)問(wèn)題正式推進(jìn)落實(shí)。

??我們認(rèn)為，本次政策調(diào)整利好是中長(zhǎng)期的，可持續(xù)為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，進(jìn)而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)。

??2022年下半年，市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)“提前還貸”的現(xiàn)象。

??產(chǎn)生這一現(xiàn)象的背景為2022年內(nèi)LPR的多次下降。據(jù)中央人民銀行每月公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，2022年1月五年期以上LPR在連續(xù)20個(gè)月持平后，開(kāi)始出現(xiàn)下降，當(dāng)月小幅下降5個(gè)百分點(diǎn)，此后5月和8月兩月五年期以上LPR皆下降15個(gè)點(diǎn)，從1月至8月，5年期以上累計(jì)下降35個(gè)點(diǎn)。

??不僅如此，2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??這就意味著，在不額外加點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2022年1月之前的房貸利率與8月之后的最低利率，最高可達(dá)55個(gè)點(diǎn)的差距。

??2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??至此，部分城市首套房貸款利率最低降至3.7%，與此同時(shí)市場(chǎng)上還有不少房貸利率在5%以上的存量房貸，這就造成了當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間利差高達(dá)1.3%以上。

??在房貸利率預(yù)期下行、存量房貸利率更新延遲、理財(cái)利率持續(xù)下滑等背景下，2023年2月“提前還貸”成為各大社交平臺(tái)熱議話題，在當(dāng)時(shí)，部分城市“提前還貸”排隊(duì)時(shí)間在1個(gè)月以上。

??2023年6月五年期以上LPR再次下降10個(gè)點(diǎn)。居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

??在這背景下，2023年7月14日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，首次回應(yīng)“提前還貸”問(wèn)題，并表示：按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

??8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。明確允許商業(yè)銀行自9月25日起降低符合條件的存量首套住房房貸利率，可以選擇由商業(yè)銀行新發(fā)放住房貸款置換，也可以協(xié)商變更合同約定的利率水平。

??9月7日，四家國(guó)有大行發(fā)布公告，對(duì)于參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率首套房貸，明確將于9月25日，也就是政策實(shí)施首日，主動(dòng)批量調(diào)整利率，整個(gè)過(guò)程不需要借款人操作。對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”等其他情況，借款人可以從9月25日起向銀行提出申請(qǐng)并提供證明材料，銀行將對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量調(diào)整。

??9月20日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，會(huì)上提及聚焦經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重點(diǎn)難點(diǎn)，陸續(xù)推出了一批務(wù)實(shí)管用的新政策新舉措。其中，為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策、降低存量首套住房貸款利率等落地，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

??在有關(guān)降低存量首套住房貸款利率的問(wèn)題上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示：“降低存量房貸利率據(jù)我們了解已在積極有效推進(jìn)。考慮到房貸存續(xù)期最長(zhǎng)可達(dá)30年，而且不同貸款的時(shí)間、地域、個(gè)體差異較大，政策公布后，我們與主要銀行保持了密切溝通，指導(dǎo)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，細(xì)化政策落地方案，盡可能為借款人提供便利。”

??至此，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，2022年5月以后的將降至貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，直接下調(diào)至政策下限。中小銀行也在陸續(xù)參照國(guó)有銀行制定并發(fā)布實(shí)施細(xì)則。

??預(yù)計(jì)超過(guò)九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。

??從政策本身來(lái)看，雖然這一調(diào)整對(duì)于已購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，能夠適當(dāng)減輕居民還款壓力，但該政策仍有兩大約束：

??一個(gè)是首套約束，即二套存量房貸款利率暫時(shí)不會(huì)有變化。

??另一個(gè)是加點(diǎn)調(diào)整約束，政策規(guī)定在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

??以廣州為例，比如2021年6月首套房貸款利率為L(zhǎng)PR+100BP，彼時(shí)廣州最低利率為L(zhǎng)PR+80BP，也就是說(shuō)新政后存量房貸利率最多只能下調(diào)20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，廣州最新房貸利率為L(zhǎng)PR+0BP。兩者之間仍存在一定利差。

??2022年9月20日，即國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)同一日，中國(guó)人民銀行公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，均與上月持平。

??我們認(rèn)為，9月LPR“按兵不動(dòng)”符合市場(chǎng)預(yù)期。目前商業(yè)銀行正在開(kāi)展存量首套房貸利率調(diào)整工作，在這一背景下，保持LPR不變有助于平衡和緩解銀行存量和新增房貸利差。

??長(zhǎng)期來(lái)看，寬松政策仍是接下來(lái)調(diào)控主旋律，不排除第四季度或者明年初仍有降息的可能。

??但從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見(jiàn)頂，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，除了信貸政策調(diào)整，樓市政策仍有進(jìn)一優(yōu)化空間。比如交易稅費(fèi)減免、限價(jià)放松甚至取消、限購(gòu)政策局部調(diào)整放松，以提振樓市信心。

??存量首套房貸利率的下降，在一定程度上確實(shí)能夠降低購(gòu)房者的還貸壓力，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，并不存在直接的刺激作用，更多的是中長(zhǎng)期的影響。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降、收入和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期羸弱，無(wú)論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負(fù)債，難以從根本上扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者消費(fèi)預(yù)期，只有在穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)平穩(wěn)預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)房需求。