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??現(xiàn)階段，擴(kuò)內(nèi)需成為拉動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的關(guān)鍵點，而住房消費將是重要抓手。

??12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（以下簡稱“綱要”）。綱要提出，堅定實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、培育完整內(nèi)需體系，是加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的必然選擇。

??這份綱要中，對于房地產(chǎn)方面著墨頗多。其中提到，促進(jìn)居住消費健康發(fā)展；堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制；支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。

??為深入貫徹落實擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略，12月15日，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》，再一次強(qiáng)調(diào)，要全面促進(jìn)消費，加快消費提質(zhì)升級；住房方面，促進(jìn)居住消費健康發(fā)展。

??這些重磅政策釋放出的信號是，房地產(chǎn)仍將是中國最大的內(nèi)需之一，剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點支持的方面。

??“盡管房地產(chǎn)市場短期運行遇到了不小困難，但隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展空間，預(yù)計到2035年我國房地產(chǎn)市場將步入平穩(wěn)發(fā)展階段。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。

??促進(jìn)居住消費健康發(fā)展

??擴(kuò)大內(nèi)需作為國家戰(zhàn)略被首次提出，是在1998年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)之際。2008年，針對國際金融危機(jī)的沖擊，黨中央再次提出“把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長的根本途徑”，出臺以大規(guī)模增加政府投資為主要內(nèi)容的一攬子計劃，穩(wěn)定了市場預(yù)期，使經(jīng)濟(jì)迅速觸底反彈。

??現(xiàn)在，中央再一次制定擴(kuò)大內(nèi)需規(guī)劃綱要，與此前不同的是，這次是著眼于未來十幾年的中長期規(guī)劃綱要，并被定義為“促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)社會長遠(yuǎn)發(fā)展和長治久安”的一部文件，可見高層對擴(kuò)內(nèi)需之重視。

??擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略在黨的二十大報告中也被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。二十大報告提出，“把實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來”。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，3年疫情加上“三期疊加”（增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期）影響下，國內(nèi)以消費為主的內(nèi)需基礎(chǔ)受到一定沖擊，社會消費能力、潛力和預(yù)期均受到了挫傷。因此，國家要推動一攬子促進(jìn)內(nèi)需的戰(zhàn)略。

??社會總需求由消費需求、投資需求和出口需求構(gòu)成，其中消費和投資為內(nèi)需，出口為外需。在外需走弱背景下，消費和投資成為拉動內(nèi)需的關(guān)鍵。

??國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，社會消費品零售總額同比下降0.1%，其中，11月份，社會消費品零售總額同比下降5.9%，已連續(xù)3個月下降。消費恢復(fù)乏力已成為制約中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)復(fù)蘇的重要因素，提振消費以恢復(fù)國民經(jīng)濟(jì)勢在必行。

??在這份綱要中，中央明確指出“促進(jìn)居住消費健康發(fā)展”，要堅持“房住不炒”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

??可見，“房住不炒”仍將是2022年－2035年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，投資投機(jī)性需求仍是被遏制和打擊的對象。擴(kuò)大內(nèi)需的政策也要在“房住不炒”政策下推動。

??李宇嘉表示，從2008年金融危機(jī)以來，由于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，擴(kuò)大內(nèi)需就不能偏離房地產(chǎn)，甚至從貢獻(xiàn)來看，房地產(chǎn)可謂是最大內(nèi)需。要滿足居民對美好生活的訴求，更不能偏離房地產(chǎn)。在衣食住行中，當(dāng)前“衣食行”都解決的較好，唯獨“住”還存在較大差距。

??目前我國人均住房面積超過41平方米，人均擁有1.06間房屋，戶均擁有1.1套住房。這意味著，高收入人群換房需求、資產(chǎn)配置需求均在減弱。因此，“此次國家發(fā)布的戰(zhàn)略，沒有像2008年那樣更多強(qiáng)調(diào)如何促進(jìn)商品房購置需求，而是只提了支持居民合理自住需求，包括剛性需求、改善性需求等，更多的是推動供給側(cè)改革。”李宇嘉說。

??“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)”的提法，在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜看來，說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期仍然不穩(wěn)，供需兩端市場信心不足，強(qiáng)化預(yù)期引導(dǎo)，或更有利于市場情緒修復(fù)。

??從數(shù)據(jù)看，住房需求端仍處于疲軟態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國商品房銷售面積同比下跌22.3%，跌幅繼續(xù)保持在高位；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴(kuò)大了0.5個百分點。

??房地產(chǎn)投資端亦不斷下滑，并持續(xù)對經(jīng)濟(jì)增長造成拖累。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下滑9.8%；全國房企土地購置面積同比下滑53.8%，均繼續(xù)處于惡化狀態(tài)。

??租賃住房是重要發(fā)展方向

??這份綱要中，發(fā)展住房租賃市場也被寫入擴(kuò)內(nèi)需重要范疇。

??綱要提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

??完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

??因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

??綱要還提出，健全住房公積金制度；推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數(shù)字家庭發(fā)展。

??這些也被認(rèn)為是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。

??李宇嘉表示，此次戰(zhàn)略更多強(qiáng)調(diào)租購并舉、住房保障、公積金等，目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進(jìn)，從而在未來升級到商品房需求。通過供給側(cè)改革，以適應(yīng)需求端的變化，讓供應(yīng)匹配需求，需求牽引供給，供需才能在高位上平衡，房地產(chǎn)才能穩(wěn)定。

??陳文靜表示，近幾年針對租賃市場的支持政策已經(jīng)在全方位跟進(jìn)，未來有望進(jìn)一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位，長租房租購?fù)瑱?quán)的相關(guān)政策亦有望實質(zhì)性落位。值得注意的是，租賃市場發(fā)展有地區(qū)側(cè)重，以人口凈流入的大城市為重點，這部分地區(qū)租賃需求旺盛，未來租賃市場的發(fā)展空間才會更大。

??綱要還提出，培育城市群和都市圈。推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈等城市群建設(shè)；完善大中城市宜居宜業(yè)功能，支持培育新生中小城市。推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，深入推進(jìn)西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展，支持欠發(fā)達(dá)地區(qū)、革命老區(qū)等特殊類型地區(qū)加快發(fā)展。在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)擴(kuò)內(nèi)需細(xì)分領(lǐng)域很多，對房企而言都是機(jī)遇所在。盡管房地產(chǎn)市場規(guī)模總量已見頂，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍在，人口、產(chǎn)業(yè)等資源集聚的地區(qū)，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)會或?qū)⒏蟆?/p>