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??“真的沒(méi)有那么復(fù)雜”，他哈哈一笑。

??6月5日晚間，中梁控股（02772.HK）公告稱，黃春雷辭任公司首席執(zhí)行官；去年年底，黃春雷辭去了中梁控股旗下中梁地產(chǎn)的法人。隨著這一消息的落實(shí)，黃春雷以及他所創(chuàng)辦的公司蘇州啟策房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“啟策房地產(chǎn)）浮現(xiàn)。

??隨之浮現(xiàn)的還有各種猜測(cè)。

??面對(duì)紛擾傳言，黃春雷在6月24日接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)表示，“這是很自然的結(jié)果”，主要原因一是與中梁簽訂的合作期就是到2018年，因?yàn)槟贻p團(tuán)隊(duì)還需要一定的歷練，個(gè)人離開(kāi)的時(shí)間往后延遲了一年；二是自己想做一些事情，做一家小而美的公司，沒(méi)有規(guī)模的枷鎖。三是，為職業(yè)經(jīng)理人未來(lái)趟出來(lái)一條路。

??“其實(shí)，我和楊董事長(zhǎng)之間很信任，這是在任何公司都達(dá)不到的，他賦予了我們很大的權(quán)力，他基本不管業(yè)務(wù)，只管組織機(jī)制，我們?cè)谇胺阶鍪隆，F(xiàn)在用兩個(gè)年輕人也是基于這樣的認(rèn)可。”黃春雷說(shuō)。

??外界所知的是，2015年底在中梁控股創(chuàng)始人楊劍的盛情邀請(qǐng)下，黃春雷攜溫州啟源全體骨干和銷售精英正式并入中梁。兩年時(shí)間將中梁控股的規(guī)模從100多億量級(jí)迅速發(fā)展到近800億量級(jí)，并于2018年正式躋身“千億房企俱樂(lè)部”。2019年7月，中梁順利登陸港股。

??目前，他和老部下、志趣相投的人創(chuàng)建的啟策已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)半年，手上有了七八個(gè)項(xiàng)目，主要以華東區(qū)域?yàn)橹鳌?duì)于新的公司他沒(méi)有多大的規(guī)模期待，計(jì)劃是明年完成100億元銷售額，能有10%左右的凈利潤(rùn)，成為一家小而美的公司。

??對(duì)于為什么給自己微信起名“將軍”，又有什么寓意時(shí)？

??他說(shuō)，“我是一個(gè)喜歡沖鋒陷陣的人，希望再打幾場(chǎng)勝仗，實(shí)現(xiàn)自己的人生價(jià)值。當(dāng)然，我骨子里也還有當(dāng)老板的愿望。”

??最近，他又趕赴黃山看了一塊地，為自己的新夢(mèng)想親力親為。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：為什么選擇自主創(chuàng)業(yè)？此前所在公司也處于發(fā)展上升起，共同風(fēng)雨多年，離開(kāi)或者說(shuō)放棄不覺(jué)得可惜嗎？

??黃春雷：不可惜。出來(lái)主要還是因?yàn)槲覀€(gè)人骨子里還有當(dāng)老板的愿望，也希望做些小而美的事情，試著做些改變。

??這幾年我在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了很多，從創(chuàng)業(yè)到進(jìn)入中梁集團(tuán)；從經(jīng)歷市場(chǎng)高杠桿化發(fā)展到現(xiàn)在的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，總體來(lái)看行業(yè)已經(jīng)發(fā)生著本質(zhì)上變化，2015年至2017年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式是“三高”，即高周轉(zhuǎn)高桿杠高利潤(rùn)；到了2018年，變成了“三高一低”，即高周轉(zhuǎn)高桿杠高風(fēng)險(xiǎn)低利潤(rùn)；原來(lái)是規(guī)模越大越好，但現(xiàn)在達(dá)到一兩千億元規(guī)模的企業(yè)都很難，現(xiàn)在企業(yè)的利潤(rùn)看上去還可以，但那是前兩年拿的項(xiàng)目，這幾年項(xiàng)目將面臨利潤(rùn)有限的問(wèn)題，也很難保證業(yè)績(jī)閉環(huán)。

??綜合考慮之后再加上與中梁集團(tuán)的簽約到期后決定出來(lái)做，身邊也有些資源與團(tuán)隊(duì)，希望在小規(guī)模企業(yè)中可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)閉環(huán)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在新公司運(yùn)作情況如何？是合伙人機(jī)制還是其他？

??黃春雷：從1月份注冊(cè)至今公司運(yùn)作也有小半年了，目前進(jìn)展還好，手上有七八個(gè)項(xiàng)目，大多是收并購(gòu)來(lái)的，也有勾地過(guò)來(lái)的，基本以華東區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

??現(xiàn)在一起同行大多是老部下，大家適合做什么就做什么，比如有的適合營(yíng)銷，有的適合投融資，彼此間很信任，做事也比較透明，再加上我們身后有溫商資金，這幾個(gè)月運(yùn)轉(zhuǎn)下來(lái)還比較順利。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這次重新出來(lái)獨(dú)撐大局想做一家什么樣的企業(yè)？為什么？

??黃春雷：就想做一家小而美的企業(yè)。從自身來(lái)看我們要從三方面著手，一是我們有投資定位優(yōu)勢(shì)，二是高周轉(zhuǎn)但適度的杠桿化，三是成本與產(chǎn)品，計(jì)劃組建自己的工程公司。這樣做下來(lái)我們計(jì)劃的利潤(rùn)能夠在10點(diǎn)左右。

??現(xiàn)在的市場(chǎng)是一個(gè)利潤(rùn)比規(guī)模重要、產(chǎn)品品質(zhì)比開(kāi)發(fā)速度重要的市場(chǎng)，規(guī)模與杠桿都要降下來(lái)，但產(chǎn)品力與利潤(rùn)要做起來(lái)，希望回到行業(yè)的本質(zhì)上來(lái)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在發(fā)展方面未來(lái)有什么具體計(jì)劃？比如業(yè)績(jī)目標(biāo)？未來(lái)業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)跟中梁有交集？

??黃春雷：我們明年計(jì)劃是做到100億元，能否做到200億元要看投資運(yùn)營(yíng)能力。但我們不以規(guī)模增長(zhǎng)為目的，看重的是利潤(rùn)增大。對(duì)于中梁來(lái)說(shuō)我們現(xiàn)在就有一些業(yè)務(wù)方面的合作。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中你認(rèn)為什么是最重要的？什么樣的風(fēng)險(xiǎn)要把控？

??黃春雷：個(gè)人認(rèn)為主要是宏觀政策與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)面風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流、團(tuán)隊(duì)都是企業(yè)可以掌控的。但來(lái)自政策方面的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。以2011年溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，當(dāng)時(shí)這個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的房地產(chǎn)因民間借貸資金和銀行的貸款大批流入，2011年初本屬三線城市的溫州房?jī)r(jià)就已經(jīng)超過(guò)了北京、上海等一線城市，后來(lái)房地產(chǎn)泡沫逐漸破滅，市場(chǎng)土地價(jià)格均跌了一半，很多企業(yè)失去了最后的機(jī)會(huì)，這種風(fēng)險(xiǎn)與教訓(xùn)還是比較大的。

??比如我在原來(lái)做大平臺(tái)時(shí)建立了很多標(biāo)準(zhǔn)、模型、指標(biāo)，比如希望區(qū)域公司實(shí)現(xiàn)10個(gè)點(diǎn)的收益，但很多時(shí)候中間都折沖了，有各種各樣的問(wèn)題，所以說(shuō)對(duì)于一個(gè)公司來(lái)說(shuō)人是最重要的，有些大的公司為什么穩(wěn)健，是因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)的穩(wěn)健與文化的穩(wěn)定。前幾年這個(gè)行業(yè)太容易賺錢了，人也浮燥，造成了很多的問(wèn)題，現(xiàn)在隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇這些問(wèn)題在未來(lái)都要解決，最終將是人與機(jī)制的競(jìng)爭(zhēng)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何評(píng)價(jià)目前的市場(chǎng)？在拉動(dòng)內(nèi)需方面，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)可以發(fā)揮哪些作用？

??黃春雷：從長(zhǎng)中期看市場(chǎng)銷量會(huì)往下走，價(jià)格暴漲的可能性也在變小。特別是在市場(chǎng)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，此前一些鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)流速很大的，但現(xiàn)在一些鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)萎縮，特別是一些邊遠(yuǎn)區(qū)域如云南、貴州、內(nèi)蒙古等，工業(yè)化都很難完成更別說(shuō)城市化了；再加上核心的幾個(gè)都市圈城市化率也接近70%，市場(chǎng)已出現(xiàn)變化，能夠穩(wěn)住目前的份量與利潤(rùn)將是重要的。