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??有些媒體人，走著走著，就去創(chuàng)業(yè)了。

??比如，農(nóng)夫山泉?jiǎng)?chuàng)始人鐘睒睒、龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍等。他們是其中的佼佼者，企業(yè)躋身行業(yè)龍頭，并成功殺入資本市場(chǎng)。

??隨著上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司(下稱：德必文化)IPO申請(qǐng)過(guò)會(huì)，賈波即將成為他們中的一員。

??創(chuàng)業(yè)老將

??從中國(guó)傳媒大學(xué)畢業(yè)后，賈波在電視臺(tái)做記者。有一次，他負(fù)責(zé)采訪新加坡“國(guó)父”李光耀。當(dāng)時(shí)，李光耀的一句話，深深種在了賈波心里，“未來(lái)將是企業(yè)家的天下”。

??生根，發(fā)芽，然后枝葉蔓蔓，開(kāi)了花。1994年，賈波創(chuàng)業(yè)了，和朋友開(kāi)了一家時(shí)裝店，初次創(chuàng)業(yè)的他，憑著一腔子熱情闖世界。時(shí)裝店開(kāi)張后生意并不好，更受打擊的是，一次意外的火災(zāi)讓他們20萬(wàn)元的庫(kù)存毀于一旦。1995年，為了還債，賈波轉(zhuǎn)行廣告業(yè)。廣告業(yè)是當(dāng)時(shí)的“風(fēng)口”，4年的玩兒命拼搏讓賈波積累了人生的第一桶金，然后沉淀、學(xué)習(xí)，先后投資過(guò)房地產(chǎn)、連鎖酒店。

??進(jìn)入而立之年，賈波給自己立了新的FLAG，“要干點(diǎn)讓生命發(fā)光的事兒”！他很快就發(fā)現(xiàn)了新的機(jī)遇。2005年，賈波改造了一間破舊的老廠房，吸引了很多企業(yè)來(lái)注冊(cè)辦公，孵化了很多優(yōu)秀企業(yè)。“我們服務(wù)著一群具有冒險(xiǎn)精神、創(chuàng)新精神的人。這多么有意思。” 多次創(chuàng)業(yè)后，賈波找到了事業(yè)的方向。

??“德不孤，必有鄰”，這句話出自《論語(yǔ)·里仁》，也是“德必”的由來(lái)。賈波很喜歡這句話，德必，他希望匯聚有德之人，共同創(chuàng)業(yè)。他的合作伙伴中，不乏當(dāng)年的中傳同學(xué)，也包括他的妻子李燕靈。目前，賈波與妻子李燕靈合計(jì)持有德必文化56.04%股權(quán)。

??月賺千萬(wàn) 毛利率近30%

??德必文化于2011年在上海成立，定位是一家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，主營(yíng)業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商和運(yùn)營(yíng)管理，其經(jīng)營(yíng)模式包括承租運(yùn)營(yíng)、參股運(yùn)營(yíng)及受托運(yùn)營(yíng)，其中承租運(yùn)營(yíng)是其主要運(yùn)營(yíng)模式，簡(jiǎn)單來(lái)講就是充當(dāng)“二房東”角色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商。

??目前，德必文化已從上海擴(kuò)張到北京、杭州、成都、蘇州、南京等多個(gè)城市，以及意大利、美國(guó)等海外地區(qū)以承租運(yùn)營(yíng)模式管理了近40個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

??據(jù)招股書(shū)，2017年至2019年，德必文化分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.06億元、7.71億元、9.10億元；凈利潤(rùn)分別約為0.22億元、0.55億元、1.21億元。同期，德必文化的毛利率分別為30.92%、29.28%、31.71%。

??德必文化的業(yè)務(wù)收入由租賃服務(wù)、會(huì)員服務(wù)和其他服務(wù)構(gòu)成。其中租賃服務(wù)占比超80%，為公司最主要收入來(lái)源；會(huì)員服務(wù)占比近18%，主要包括物業(yè)及增值服務(wù)、能源服務(wù)、停車(chē)服務(wù)及場(chǎng)租服務(wù)等；其他服務(wù)則主要包括設(shè)計(jì)服務(wù)、工程管理服務(wù)、招商服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)及其他。

??截至2019年12月31日，德必文化投入運(yùn)營(yíng)的承租運(yùn)營(yíng)園區(qū)共39個(gè)，受托運(yùn)營(yíng)園區(qū)共3個(gè)，參股運(yùn)營(yíng)園區(qū)共3個(gè)。此外，星光德必易園項(xiàng)目和德必岳麓WE"項(xiàng)目為德必文化本次募集資金投資項(xiàng)目，因項(xiàng)目取得時(shí)間較短，截至2019年12月31日尚未開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)。隨著德必文化運(yùn)營(yíng)園區(qū)項(xiàng)目的逐步擴(kuò)大，或?qū)⒂行У靥嵘镜囊?guī)模，增強(qiáng)公司的持續(xù)盈利能力。

??優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 償債能力大幅提升

??因其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式，德必文化的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，在房地產(chǎn)行業(yè)中較為特殊。負(fù)債中的流動(dòng)負(fù)債占比較高。截至2017年、2018年、2019年12月31日，流動(dòng)負(fù)債分別為5.31億元、5.63億元、5.23億元，分別在總負(fù)債中占比約97.85%、99.35%、98.63%。

??而資產(chǎn)則以非流動(dòng)資產(chǎn)為主，其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的差異也導(dǎo)致公司短期償債壓力較大。截至2017年底，德必文化的流動(dòng)比率約為0.53，速動(dòng)比率約為0.45。

??隨著收入增長(zhǎng)、股東增資等，德必文化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。尤其流動(dòng)資產(chǎn)大幅增加，使得短期償債能力不斷提升。截至2018年底，德必文化的貨幣資金約為2.64億元，同比增長(zhǎng)129%。其流動(dòng)比率上升至約為0.97，速動(dòng)比率上升至0.85。截至2019年底，德必文化的貨幣資金約為5.75億元，同比增長(zhǎng)118%。其流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均突破1，分別約為1.27及1.13。

??在提高短期償債能力的同時(shí)，德必文化的負(fù)債率下降明顯。2017年至2019年，公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別約為57.11%、43.27%、38.08%。

??此次，德必文化IPO擬募資5.7億元，其中2.5億元用于“園區(qū)智慧精裝一體化升級(jí)項(xiàng)目”，4572.75萬(wàn)元用于“星光德必易園項(xiàng)目”，5035.7萬(wàn)元用于“德必岳麓WE"項(xiàng)目”，5460.96萬(wàn)元用于“研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目”，還有1.7億元用于“補(bǔ)充流動(dòng)資金項(xiàng)目”。