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??當前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策趨嚴，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行成為現(xiàn)階段樓市調(diào)控的主旋律。行業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向平穩(wěn)、高質(zhì)量運營轉(zhuǎn)型,房企進入分化淘汰階段。這意味著，要想在能力生存時代跑贏競爭對手，首先需要平穩(wěn)度過這個“行業(yè)風(fēng)險出清周期”。

??在這場全面大考中，如何保障資金安全運轉(zhuǎn)成為房企面臨的新課題，其中，萬科、中海、遠洋等房企憑借低融資成本能力展示了高質(zhì)量的行業(yè)發(fā)展樣本。

??8月發(fā)債規(guī)模銳減54.2％ 行業(yè)風(fēng)險加速出清

??2021年，房企融資渠道全面收緊已是不爭的事實。

??據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月，房企累計發(fā)債6999億元，同比下降21%，發(fā)債規(guī)模僅占2020年全年的58%；8月單月，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，同比減少54.2％。其中，融資規(guī)模排名前三的房企依次為：萬科、首開、遠洋。

??在嚴監(jiān)管持續(xù)、融資環(huán)境收緊的狀態(tài)下，不僅房企整體債券融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降趨勢，資金壓力倍增，其信用資質(zhì)也逐漸分化。今年8月，共有信用債違約16筆，其中地產(chǎn)相關(guān)違約事件7筆。華泰證券發(fā)布研報指出，房企自身稟賦如股東背景、土儲質(zhì)量、投拓能力和融資能力將成為影響房企分化的關(guān)鍵。

??股東背景雄厚、經(jīng)營能力強、資金安全度高的房企，信用風(fēng)險較為可控，且競爭優(yōu)勢有望持續(xù)。如發(fā)債規(guī)模位居首位的萬科，深圳地鐵為其第一大股東；位居第三的遠洋集團，其股東方中國人壽和大家保險實力雄厚，且遠洋長期堅持穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營策略，信用水平優(yōu)質(zhì)，得到惠譽、穆迪等國際權(quán)威機構(gòu)的投資級評級。

??“近期個別行業(yè)頭部企業(yè)風(fēng)險暴露，待風(fēng)險出清后行業(yè)信用格局重塑。”銀河證券分析師則表示，目前行業(yè)個別房企的風(fēng)險事件短期內(nèi)會對市場情緒造成一定影響，但風(fēng)險并不會蔓延至整個行業(yè)，萬科、遠洋等行業(yè)內(nèi)“長跑選手”經(jīng)營依舊穩(wěn)健，待風(fēng)險出清之后，優(yōu)質(zhì)資源將進一步向優(yōu)質(zhì)“長跑選手”傾斜。

??9月23日，遠洋集團成功發(fā)行19.5億元公司債券，債券為5年期，票面利率僅為4.06%，遠優(yōu)于行業(yè)平均水平。據(jù)了解，本次所得款項將用于償還現(xiàn)有債務(wù)，發(fā)布完成后，遠洋集團年內(nèi)短期負債再融資均已完成，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

??“三道紅線”全綠 財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

??如果說房地產(chǎn)的上半場“發(fā)展就是安全”，那么下半場的準則是“安全才能發(fā)展”。融資成本一定程度上是房企綜合實力的體現(xiàn)，企業(yè)融資成本較低，可以減少財務(wù)支出，提高盈利能力，進而提高企業(yè)的市場競爭力，從而實現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)。基于此，低成本融資與遠洋集團穩(wěn)健的財務(wù)基本盤密不可分。

??2021上半年，遠洋集團業(yè)績實現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展：協(xié)議銷售額達到524億元，同比增長25%；營業(yè)額205.13億元，同比增長6%；毛利潤為46.12億元，同比增長3%。

??除業(yè)績發(fā)展外，“三條紅線”的融資管理規(guī)則對房企發(fā)展提出了更高的要求，健康的財務(wù)狀況成為核驗房企能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵指標。截止到2021年6月30日，遠洋集團剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率69%，凈負債率67%，現(xiàn)金短債比1.6，“三道紅線”指標再次全部達標，均處于“綠檔”。不僅如此，其商票存量僅1.4億元，對“三道紅線”零踩線的達標情況無影響，公司整體的抗風(fēng)險能力處于行業(yè)前列。

??現(xiàn)金流方面，遠洋集團上半年銷售回款金額達377億元,同比升12%，為后續(xù)發(fā)展提供了穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流。截至2021年6月30日，遠洋集團手持現(xiàn)金382億元，能夠覆蓋短期負債，安全性好。

??今年5月，聯(lián)合資信在授予遠洋境內(nèi)AAA級主體信用評級時，列舉了遠洋豐富的開發(fā)經(jīng)驗、充足的土地儲備、持續(xù)增長的簽約銷售規(guī)模、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)資源、暢通的融資渠道等顯著優(yōu)勢，并正面肯定遠洋集團了雄厚的股東背景及股東支持。

??可售資源1800億元 未來增長確定性強

??在高度不確定的行業(yè)環(huán)境中,企業(yè)的“確定性”顯得格外重要。能否穿越行業(yè)周期實現(xiàn)長效發(fā)展？企業(yè)的長期性戰(zhàn)略至關(guān)重要。

??土地儲備是房企的生命線。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，房企拿地環(huán)境出現(xiàn)新變化。而依托于前瞻性精準投資，遠洋集團在鞏固原有京津冀等核心區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，優(yōu)化平衡全國布局，縱深推進“南移西拓”戰(zhàn)略。到2021上半年，其“南移西拓”地區(qū)銷售額占比達58%，同比提升8個百分點，貢獻突出。同時，下半年遠洋集團貨值充足，可售資源約1800億元，占全年70%，將持續(xù)為其帶來更充沛的經(jīng)營性現(xiàn)金流。

??同時，未來能否開辟多元化拿地方式、降低拿地成本、提高拿地效率將成為房企提高核心競爭力的關(guān)鍵。遠洋以穩(wěn)健的財務(wù)狀況為保障，在投資端持續(xù)發(fā)力，通過招拍掛、收并購、城市更新等多種方式持續(xù)擴儲。今年7月，遠洋以40億元平價獲取了紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，在華東、華中、華西的土地儲備將得到明顯增厚，區(qū)域布局亦將更加完善和均衡。

??不僅如此，歷經(jīng)多年積累，遠洋集團雄厚的城市更新能力也將為其未來發(fā)展助力。2021年上半年，遠洋集團已簽約舊改項目近1800平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點城市。截至2021年6月30日，遠洋集團總土地儲備約4658平方米，分布于47個城市。企業(yè)上半年新增土儲328萬平方米，總貨值約500億元。

??地產(chǎn)進入下半場，如何平穩(wěn)度過行業(yè)風(fēng)險出清周期，穩(wěn)健財務(wù)水準、合理的土儲結(jié)構(gòu)以及先進的產(chǎn)品力是企業(yè)對抗風(fēng)險的堅實基礎(chǔ)。而遠洋集團低成本融資所展示出的綜合實力，意味著其不僅能贏得評級機構(gòu)和投行的認同，也將在未來市場上占據(jù)一席之地。