??中房網(wǎng)訊 9月2日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、綠地控股集團(tuán)有限公司主辦的第十一屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在上海召開。眾多中外專家齊聚，分析數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，展示未來居住技術(shù)發(fā)展方向，交流會(huì)員單位和房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)。在本次論壇上，哈佛大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)高管培訓(xùn)教育項(xiàng)目講師，曾任美國(guó)微軟公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)總監(jiān)Bill Lee發(fā)表主題演講。以下為文字實(shí)錄：

哈佛大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)高管培訓(xùn)教育項(xiàng)目講師，曾任美國(guó)微軟公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)總監(jiān) Bill Lee

??演講主題：數(shù)字化開啟房地產(chǎn)科技新時(shí)代

??Bill Lee：各位早上好，非常高興今天可以來到這里見到各位。要花幾分鐘的時(shí)間布置電腦，可以用這個(gè)時(shí)間拉一下腿和胳膊，因?yàn)榇蠹叶己芾哿恕Ｄ敲唇裉煜虼蠹艺故臼褂眯录夹g(shù)來進(jìn)行翻譯。今天我們有雙重保險(xiǎn)，既有大屏幕技術(shù)進(jìn)行翻譯也有我人工進(jìn)行翻譯，我本人非常高興來到中國(guó)。

??那么再次感謝邀請(qǐng)我來到中國(guó)，每次來就覺得是一個(gè)很棒的國(guó)家，有很多的創(chuàng)新，那么在此特別感謝房地產(chǎn)協(xié)會(huì)馮會(huì)長(zhǎng)，張會(huì)長(zhǎng)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)我來這里，昨天晚上來到這里已經(jīng)很晚了，然后看到一直在徹夜的準(zhǔn)備，感謝大家。

??那么我們現(xiàn)在就開始了，希望大家會(huì)喜歡接下來的演講。那么我們就從一個(gè)問題開始，什么是智能的房地產(chǎn)呢？在2015年的時(shí)候，我被微軟雇傭來設(shè)計(jì)他們的新園區(qū)，當(dāng)時(shí)就想這個(gè)所謂的智能房地產(chǎn)其實(shí)涵蓋的范圍和內(nèi)容非常多。那么當(dāng)時(shí)看到的所謂的智能房地產(chǎn)有這么多的內(nèi)容，我就感覺非常的困惑，我相信在座也有人跟我一樣，為此感到困惑。

??那么這些搞技術(shù)的人會(huì)把所有的新東西都堆積到一塊，我的工作也是累計(jì)這些智能房地產(chǎn)究竟包括了什么，那么同時(shí)這些搞技術(shù)的人，他們也會(huì)一直在說這些各種各樣的新東西，而我就是要幫助他們什么才是創(chuàng)新的這個(gè)決定。

??然后就讓我的團(tuán)隊(duì)共同來引進(jìn)了八大主題的智能房地產(chǎn)，從而為微軟的新園區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)，當(dāng)我們著手去做了之后，發(fā)現(xiàn)這些工作其實(shí)并不難，那就致力于為微軟打造這樣一個(gè)智能的可持續(xù)性的至少可以延續(xù)百年的園區(qū)。那么現(xiàn)在大家在屏幕上面看到的就是關(guān)于微軟這個(gè)園區(qū)的主要數(shù)據(jù)主要內(nèi)容，全世界最大可持續(xù)性的智慧型園區(qū)之一。

??接下來和大家分享一段視頻，正在建造過程當(dāng)中的智慧園區(qū)，然后會(huì)為大家講解。首先來看視頻。

??在這里面跟大家分享一個(gè)小秘密，大家有這個(gè)嗎？那么也請(qǐng)大家把手機(jī)舉起來，肯定大家都有一款智能手機(jī)的是吧？如果出門忘記帶了，肯定會(huì)回去拿吧，那如果錢包忘記帶了，這就算了繼續(xù)走吧，說明什么？其實(shí)技術(shù)是人類的一部分，所以在建立一個(gè)技術(shù)創(chuàng)新園區(qū)的時(shí)候，不一定所有都要圍繞園區(qū)來建。

??我們是以人來建的，要以人為本，技術(shù)是給人服務(wù)的，比如說剛剛在視頻當(dāng)中的像現(xiàn)在大家看到的就是我們的長(zhǎng)廊在微軟的整個(gè)園區(qū)表面是沒有特別設(shè)計(jì)通道的，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為這個(gè)園區(qū)應(yīng)該為人而建的。怎么樣讓人們不斷的去創(chuàng)新，這是一個(gè)技術(shù)框架。同時(shí)我們會(huì)建一些廣場(chǎng)把人聚集在一起，可以讓我們的空間更加靈活，為人所用。

??同時(shí)也希望他們的工作生活更加有樂趣，比如說強(qiáng)調(diào)把會(huì)議室建到森林樹木當(dāng)中去，可能這個(gè)建造的成本并不高，已經(jīng)成為工作人員在微軟工作的第二大理由。而且很有意思的一點(diǎn)這個(gè)會(huì)議室向大家展示的木屋會(huì)議室里面沒有視頻音頻各種輔助工具的。因?yàn)槲覀兿Ｍ屵@些搞技術(shù)的人，像普通人一樣可以面對(duì)面的交流。

??為了創(chuàng)新讓他們面對(duì)面的交流不僅僅只是坐在那里發(fā)郵件還有技術(shù)手段，所以我認(rèn)為一個(gè)最好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是應(yīng)該是以人為本，為人而建的，不僅僅只是為了技術(shù)而技術(shù)。接下來就要談一下未來的技術(shù)，未來你怎么想的都會(huì)按照既定的步伐而來。那么現(xiàn)在大屏幕上面顯示的就是不同的技術(shù)領(lǐng)袖，在不同的時(shí)段對(duì)技術(shù)發(fā)表的評(píng)論。我在這里引用黑字的第三行，說蘋果手機(jī)不可能獲得市份額的，完全不可能的。

??那么所以關(guān)于技術(shù)很困難的一點(diǎn)就是說有的時(shí)候領(lǐng)導(dǎo)也會(huì)搞錯(cuò)，大家手中所展示的手機(jī)都是智能手機(jī)，都是以蘋果手機(jī)為本的，所以將基于過去來看看未來會(huì)怎么樣應(yīng)變，當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的電腦如圖所示，跟房間一樣大，擁有這個(gè)電腦的只要20萬美金。但是當(dāng)時(shí)的這個(gè)電腦完全可以用來做一些重復(fù)性的工作，用這個(gè)電腦肯定要到辦公室。那么到了90年代的時(shí)候就發(fā)生了PC電腦革命，當(dāng)時(shí)人們?cè)谙胍慌_(tái)個(gè)人電腦究竟可以做什么呢？

??但是實(shí)際上個(gè)人電腦80年代已經(jīng)創(chuàng)建起來了，1984年的時(shí)候，已經(jīng)創(chuàng)建出了第一臺(tái)電腦，而且花了很多錢做廣告，但是賣的并不好。為什么當(dāng)時(shí)賣的不好，就是當(dāng)時(shí)的受眾并沒有準(zhǔn)備，到了90年代就開始大賣了，所以可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，就是當(dāng)技術(shù)創(chuàng)造出來之后，大概需要花十年的時(shí)間慢慢成熟被市場(chǎng)所接受。00年的時(shí)候變成了因特網(wǎng)時(shí)代，或者萬維網(wǎng)的時(shí)代，00年就開始漸漸進(jìn)入到了市場(chǎng)。

??那么大家知道不知道因特網(wǎng)是什么時(shí)候發(fā)明出來的，哪一年創(chuàng)造出來的呢？有沒有人知道這個(gè)答案，1989年創(chuàng)造出來的，同樣的十年的時(shí)間才走向成熟？當(dāng)時(shí)在90年代的時(shí)候，看到了微軟就是放在了個(gè)人電腦上面，在2001年的時(shí)候進(jìn)入了因特網(wǎng)時(shí)代，然后谷歌抓住了時(shí)代就脫穎而出了。

??再過了十年到了手機(jī)移動(dòng)的時(shí)代，這個(gè)也是蘋果手機(jī)越來越為人們所矚目像諾基亞這樣的老款手機(jī)被淘汰的時(shí)刻，那么可以說現(xiàn)在所有的東西都搬到的手機(jī)上面，尤其在中國(guó)，越來越適合任何以阿里巴巴淘寶為基礎(chǔ)的所創(chuàng)建起來的。接下來又會(huì)發(fā)生什么呢？現(xiàn)在生活在一個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)代，每次大家去使用手機(jī)的過程，其實(shí)就是一個(gè)有關(guān)于數(shù)據(jù)交換的過程，這些數(shù)據(jù)會(huì)被存儲(chǔ)交換，會(huì)被組織起來。

??當(dāng)你在手機(jī)上面搜索的時(shí)候，手機(jī)就會(huì)為你來搜索什么結(jié)果，那么我們的因特網(wǎng)也會(huì)變得越來越可預(yù)測(cè)了，舉個(gè)例子比如說有一個(gè)朋友喜歡打撲克牌，所以我們就在微軟把不同的場(chǎng)景都上傳到了網(wǎng)上。然后人工智能打了一手好牌，根本打不過人工智能的。

??而且我們要知道其實(shí)人工智能已經(jīng)有20年的歷史了，為什么現(xiàn)在這么強(qiáng)大呢？因?yàn)楝F(xiàn)在有數(shù)據(jù)，現(xiàn)在的技術(shù)比人類做的更多，可以去組織數(shù)據(jù)。現(xiàn)在談完技術(shù)大背景之后，再談一下房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中技術(shù)的應(yīng)用。

??那么有了數(shù)據(jù)有了技術(shù)之后，我們的房地產(chǎn)也可以從過往社會(huì)為中心，到現(xiàn)在以人為中心，同樣房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)都應(yīng)當(dāng)以人為本，有很多的層級(jí)，第一個(gè)層級(jí)如何使用關(guān)于能源的數(shù)據(jù)，包括水電空氣變得更清新等等，其實(shí)這個(gè)部分很容易，你可以看到過往怎么樣使用的，然后提高使用的效率。

??第二層級(jí)就是如何應(yīng)用空間，如何進(jìn)入到這個(gè)空間了，最上面也就是第三個(gè)層級(jí)變成了周邊的智能這樣的層級(jí)了，這是什么意思，就是意味著房子大樓有生命活了過來，所有這些東西也可以在后臺(tái)運(yùn)作，不是在人們的面前再工作。之后會(huì)給大家分享一段視頻，在看視頻之前先來看一下從基礎(chǔ)層面來講具體怎么做到的。

??談一下空間的這樣的一個(gè)問題，那么我們可以通過傳感設(shè)備，來看一下人們具體怎么來利用這個(gè)空間的，那么我們?cè)谛录悠碌倪@個(gè)大樓有八層樓但是放了傳感器之后，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)不需要八層，我們需要四層就夠了，把整個(gè)空間的利用變得更加高效了，對(duì)于任何大樓任何公司來說有30%的空間都是閑置的。比如說像今天晚上肯定會(huì)有很多人呆在這個(gè)酒店，住在這個(gè)酒店，上午九點(diǎn)十點(diǎn)離開這個(gè)酒店的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)電梯肯定是非常擁擠的，所以在微軟電梯里面加傳感器，我們就和這個(gè)電梯公司進(jìn)行了合作，通過傳感器發(fā)現(xiàn)這個(gè)電梯里面已經(jīng)人很多了的話，這個(gè)電梯就會(huì)直接到大堂。所以明天早上幫大家離開酒店的時(shí)候，就辦理離房手續(xù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)電梯里面都是人，想進(jìn)也進(jìn)不去，電梯就會(huì)在你的面前門開門關(guān)還是進(jìn)不去。

??我們微軟不會(huì)發(fā)生這樣的情況，就是要找一下，能源的效率會(huì)降，可以提高不會(huì)有那么多的能耗了，那么同時(shí)還在其他的設(shè)備當(dāng)中也裝了傳感器，那肯定會(huì)發(fā)生什么樣的情況呢？我們?cè)谑占藬?shù)據(jù)差不多一年左右時(shí)間以后呢，我們發(fā)現(xiàn)了當(dāng)這個(gè)空調(diào)實(shí)際上壞了那天，空調(diào)的溫度就會(huì)莫名上升0.5度，這樣的模式每次空調(diào)出現(xiàn)問題都會(huì)重復(fù)出現(xiàn)，所以我就決定如果下次再發(fā)生這樣的情況，可以寫一個(gè)算法，一旦有這樣的情況出現(xiàn)，那就直接讓人去進(jìn)行預(yù)先的維修。

??然后到了第二年所有的144棟大樓都沒有再發(fā)生空調(diào)壞了的情況，那么同時(shí)可以用人工智能預(yù)先來看一下溫度，然后根據(jù)氣候溫度的條件來設(shè)置房間里面的空調(diào)和溫度，同時(shí)預(yù)冷和預(yù)熱的時(shí)間也不會(huì)太早，然后來到辦公室的時(shí)間就正好，光靠這一項(xiàng)能源節(jié)省了28。

??接下來談一下物聯(lián)網(wǎng)IOT，現(xiàn)在還不知道所謂物聯(lián)網(wǎng)究竟意味著什么，唯一對(duì)物聯(lián)網(wǎng)所知的這些設(shè)備是和因特網(wǎng)連著而不是和互聯(lián)網(wǎng)，把越來越多的設(shè)備和因特網(wǎng)連接會(huì)發(fā)生什么樣的情況，接下來分享這個(gè)視頻。

??大概回顧一下剛剛視頻放了一些什么內(nèi)容，當(dāng)這個(gè)女士剛走進(jìn)這個(gè)大樓就立馬識(shí)別出來了她的身份，大樓就知道他們要去哪里開會(huì)，要和誰開會(huì)，同時(shí)還會(huì)說和那些共同開會(huì)的人，他們什么時(shí)候到系統(tǒng)會(huì)告訴他有一個(gè)與會(huì)者會(huì)遲到10到15分鐘。所以他們也會(huì)相應(yīng)的來調(diào)整會(huì)議室，當(dāng)他們想要下去點(diǎn)一杯咖啡的時(shí)候，系統(tǒng)知道你想買什么咖啡，排隊(duì)太久了讓你去另外一個(gè)咖啡廳買，直接給你點(diǎn)好了付錢就好了。

??所以有預(yù)先實(shí)現(xiàn)的這個(gè)部分，不去支付這一塊，現(xiàn)在有支付寶，刷一下就可以扣錢了，然后還會(huì)知道今天晚上想要不想要什么休閑娛樂活動(dòng)，比如說之前買了什么票今天要去看，這個(gè)是未來會(huì)發(fā)生的，手機(jī)里面預(yù)裝了147個(gè)APP了，到了未來會(huì)有一個(gè)數(shù)字化的個(gè)人助手，知道你要干什么，通過數(shù)字化的連接來幫你做安排。那么其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)慢慢的開始了這樣的一個(gè)準(zhǔn)備，每天早上起來以后看看今天的天氣如何，像今天早上會(huì)打開天氣的APP，看一下上海的天氣怎么樣，會(huì)不會(huì)下雨。

??但是我為什么要自己來做這個(gè)步驟呢？完全有手機(jī)可以告訴我，這個(gè)也會(huì)知道未來數(shù)字化的時(shí)代的真實(shí)的情況。那么現(xiàn)在工作在一家資本公司來做有關(guān)于房地產(chǎn)技術(shù)的投資，那么在上周我準(zhǔn)備跟這一家來做投資，那么剛剛所講的所有的這些事情，要變成現(xiàn)實(shí)的話，就需要硬件和軟件來收集數(shù)據(jù)，來組織數(shù)據(jù)，安排數(shù)據(jù)。

??那么所以呢就投資了這樣的運(yùn)作到類似工作的平臺(tái)，到明年在能耗節(jié)省方面達(dá)到兩億美金，同時(shí)還可以讓我們大樓做好數(shù)字化的準(zhǔn)備，所以再來分享一個(gè)小秘密吧，不要老是去想下一個(gè)好的技術(shù)會(huì)是什么，只要有相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和平臺(tái)做好準(zhǔn)備，無論下一個(gè)新技術(shù)是什么，都可以隨時(shí)應(yīng)對(duì)。

??那么最后有一些總結(jié)的信息，首先第一條就是所謂的智能只要為人而設(shè)計(jì)，以人為本，不是以技術(shù)為本，技術(shù)是人的一部分，人到了那個(gè)部分，技術(shù)就會(huì)到達(dá)，同時(shí)會(huì)相信技術(shù)是幫助人而定的，所以要跟隨著這樣的創(chuàng)新的潮流，他會(huì)幫我們來運(yùn)東西，也會(huì)幫我們來運(yùn)人。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在很多行業(yè)當(dāng)中都是應(yīng)對(duì)新技術(shù)的比較慢的行業(yè)，但是同時(shí)是所有智能可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵，也是以人為本的關(guān)鍵。

??這是我的演講，謝謝大家！