地產(chǎn)政策仍然著眼于長(zhǎng)期

  本次半年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)的表述與過(guò)去的區(qū)別在于沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，實(shí)際上， 這一表述在今年3月以來(lái)就再?zèng)]有出現(xiàn)過(guò)。觀察總理3月之后對(duì)于房地產(chǎn)的表述，以及十八大政府工作報(bào)告的內(nèi)容，結(jié)合本次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，我們認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)將 建立市場(chǎng)配臵和政府保障相結(jié)合的住房制度。而這實(shí)質(zhì)上就是多層次住房體系。隨著保障房建設(shè)進(jìn)一步完善，未來(lái)商品房將會(huì)逐步回歸市場(chǎng)化，長(zhǎng)期看對(duì)于商品房市 場(chǎng)主要的政策就是一方面增加普通商品住房供應(yīng)，一方面是抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

  基本面仍然是關(guān)注的焦點(diǎn)

  13年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)不盡如人意，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)板塊的弱勢(shì)表現(xiàn)。成交不達(dá)預(yù)期主要原因有兩方面：首先，從12年四季度以來(lái)的成交高 峰透支了一部分需求，導(dǎo)致目前市場(chǎng)得不到需求端的支持；其次，今年6月以來(lái)流動(dòng)性緊張已經(jīng)對(duì)成交有所影響，信貸收緊對(duì)于市場(chǎng)的影響也已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。對(duì)于三 季度成交的判斷，一方面我們認(rèn)為需求在二季度低于預(yù)期之后有改善可能性，再者從供給來(lái)看，統(tǒng)計(jì)的情況顯示9月起市場(chǎng)將進(jìn)入供給高峰，屆時(shí)成交有可能在8月 底起出現(xiàn)環(huán)比改善。但進(jìn)入三季度后，資金面的不確定性或?qū)⒊蔀橛绊懗山涣孔邉?shì)的最重要因素。

  基本面與估值的博弈仍將持續(xù)

  我們?cè)谥衅诓呗灾幸呀?jīng)強(qiáng)調(diào)過(guò)，下半年地產(chǎn)板塊主要是跌出來(lái)的機(jī)會(huì)。在我們的邏輯框架中，影響行業(yè)估值的兩個(gè)指標(biāo)——行業(yè)增速與行業(yè)波動(dòng)性，13年都要比 12年有所改善。因此，如果板塊的動(dòng)態(tài)估值跌至甚至擊穿12年的動(dòng)態(tài)估值低點(diǎn)，將是一個(gè)比較安全的位臵。目前的板塊估值已達(dá)到這一低點(diǎn)，我們認(rèn)為，若不考 慮系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，建議關(guān)注地產(chǎn)板塊。

  反彈的催化劑我們認(rèn)為仍然需要基本面與政策面的共振，如果只是政策面催化、基本面不配合的話，我們 認(rèn)為行情的可持續(xù)性不高。從基本面的角度看，如前所述，成交在持續(xù)低于預(yù)期之后，8-9月份出現(xiàn)環(huán)比改善將是大概率事件；從政策面上看，涉房上市公司再融 資的預(yù)期仍然在繼續(xù)發(fā)酵中，并且新型城鎮(zhèn)化(包括土地改革、城市群建設(shè)等)也將是一個(gè)催化因素。在目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們期待行業(yè)的基本面與政策面的共振帶 來(lái)板塊估值的反彈。

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  如果下半年宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，將對(duì)周期性較強(qiáng)的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生壓力。成交的環(huán)比改善不達(dá)預(yù)期將制約地產(chǎn)板塊估值的反彈。