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??導(dǎo)語(yǔ)

??此次事件中，涉事各方雖然只是自保；但受傷最大的卻是話語(yǔ)權(quán)最小的購(gòu)房者。

??◎  文 /易天宇

??近期，一則上海靜安蘇河灣1號(hào)一期全體業(yè)主的強(qiáng)制停貸告知書(shū)被流傳到網(wǎng)上，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。停貸告知書(shū)中，提及項(xiàng)目多次交付延期、擅自降配減配、設(shè)計(jì)規(guī)劃改動(dòng)、銀行抽貸、工程款糾紛等現(xiàn)象。作為曾經(jīng)熱銷(xiāo)的千萬(wàn)豪宅項(xiàng)目，蘇河灣1號(hào)為何會(huì)出現(xiàn)當(dāng)前的局面？

??01 前期征遷投入超300億
歷經(jīng)六年才有銷(xiāo)售回款

??蘇河灣1號(hào)原屬于舊改項(xiàng)目——安康苑的一部分。安康苑項(xiàng)目最早由廣東珠江投資于2014年以“毛地出讓”的形式介入，是彼時(shí)上海市區(qū)內(nèi)最大的舊改項(xiàng)目。根據(jù)政府公開(kāi)資料顯示，安康苑舊改項(xiàng)目共包括六幅地塊，占地面積約13.35萬(wàn)平方米，拆除房屋總建筑面積約25.60萬(wàn)平方米。

??2014年4月珠江投資與閘北區(qū)政府簽署合作協(xié)議，珠江投資需要提供資金與政府合作對(duì)六幅地塊實(shí)施征收、安置等。六幅地塊征收預(yù)算成本約200億元，資金由珠江投資負(fù)責(zé)籌措。但受制于市場(chǎng)和資金，原定于2014年9月的二次征詢工作，于2015年7月才啟動(dòng)，彼時(shí)報(bào)道稱(chēng)居民簽約率超95%。據(jù)2015年6月安康苑項(xiàng)目的備案文件，六幅地塊的征收及拆除工作，總投資達(dá)到312億元。

??征遷工作能順利開(kāi)展，主要是融資問(wèn)題得到了解決。在閘北區(qū)政府的大力支持下，2015年農(nóng)行上海閘北支行作為牽頭行，與中國(guó)銀行、光大銀行、招商銀行組建銀團(tuán)，為項(xiàng)目提供了227億的銀團(tuán)貸款。

??不僅初期投入巨大，安康苑項(xiàng)目可供對(duì)外出售的僅是其中部分地塊，這也意味著大量沉淀資金。根據(jù)2019年2月公示的項(xiàng)目規(guī)劃圖，六幅地塊中僅有土地編號(hào)09-01、10-02以及10-06規(guī)劃為住宅用地；其中09-01為高層住宅（即蘇河灣1號(hào)，包括三棟超高層及10棟別墅），10-06為低層住宅（風(fēng)貌合院獨(dú)棟產(chǎn)品）。此外12-01地塊，根據(jù)一期開(kāi)盤(pán)時(shí)宣傳，將新建大型綜合體合生匯，以及320米超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓。

??隨著前期征遷及規(guī)劃的推進(jìn)，安康苑舊改項(xiàng)目于2020年初才迎來(lái)動(dòng)工；項(xiàng)目承建方為中建八局上海公司第二分公司。

??2021年12月，蘇河灣1號(hào)一期開(kāi)盤(pán)，推出3號(hào)樓共309套房源，均價(jià)約12.88萬(wàn)/平米。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截止2022年6月一期309套已累積簽約287套，占總套數(shù)的93%，目前一期已基本售罄。此外，一期戶型面積大概在140平米至260平米，每套住宅售價(jià)大概在1800萬(wàn)至3300萬(wàn)左右。根據(jù)一期預(yù)售證面積5.97萬(wàn)計(jì)算，相應(yīng)銷(xiāo)售回款預(yù)估在70至80億左右。不到80億的銷(xiāo)售回款雖然看起來(lái)可觀，但距離2015年已過(guò)去快6年時(shí)光，期間銀團(tuán)貸款的利息支出，以及前期巨大投入，十分考驗(yàn)企業(yè)資金鏈。

??02 延期、降配皆因資金緊張
珠江投資8.8億貸款逾期

??2024年3月，合生創(chuàng)展與珠江投資宣布整合，雙方組織架構(gòu)調(diào)整，蘇河灣1號(hào)也轉(zhuǎn)由合生創(chuàng)展接管（但資產(chǎn)并未注入合生創(chuàng)展）。按照原本計(jì)劃，蘇河灣1號(hào)一期應(yīng)于2024年6月30日交付，但于5月，合生創(chuàng)展以疫情為由將交房時(shí)間延后至2024年9月14日；此后又以銀行從監(jiān)管賬戶抽貸為由，將交房時(shí)間延后至11月30日。根據(jù)《停貸告知書(shū)》內(nèi)容，合生創(chuàng)展表示與施工方中建八局發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，驗(yàn)收進(jìn)度停滯，交付時(shí)間要再次延期。

??除了交付問(wèn)題外，一期宣傳中12-01地塊會(huì)建設(shè)的大型綜合體合生匯，也在近期的宣傳中消失，取而代之的是72米高樓公寓；此外還有原會(huì)所變餐廳、超市，居委會(huì)入駐1號(hào)樓裙樓等規(guī)劃變動(dòng)問(wèn)題。

??不管是延遲交付，還是降配減配，主要原因是背后的資金鏈緊張。蘇河灣1號(hào)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為上海超盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)上海超盛房開(kāi)），由廣東珠江投資間接控制。根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，上海超盛房開(kāi)于2024年9月被上海靜安人民法院執(zhí)行金額135萬(wàn)元，案由為建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同糾紛。此外，根據(jù)上海稅務(wù)局2024年第三季度欠稅公告，截止2024年9月，上海超盛房開(kāi)欠稅余額為1898萬(wàn)元，其中土地增值稅1161萬(wàn)元。

??不僅是上海超盛房開(kāi)，其股東上海珠江投資以及廣東珠江投資均有作為被執(zhí)行人的情況；其中上海珠江投資的法人被限制高消費(fèi)；而廣東珠江投資的被執(zhí)行金額達(dá)3.19億元。

??根據(jù)最終控制方——廣東珠江投資2024年上半年債券年報(bào)，截止上半年合并范圍內(nèi)持有現(xiàn)金49億，應(yīng)付賬款卻高達(dá)206億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債166億。應(yīng)付賬款主要包括工程款等，如蘇河灣1號(hào)事件中的中建八局工程款；而一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債主要為一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款，如銀行貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款等等。

??對(duì)于當(dāng)前的廣東珠江投資，有限的資金難以應(yīng)付不斷到期的債務(wù)。今年上半年珠江投資就有一筆涉及西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)的長(zhǎng)期貸款發(fā)生逾期，逾期金額8.8億，報(bào)告期末仍處于一審開(kāi)庭，待判決狀態(tài)。

??03 網(wǎng)簽備案不具備物權(quán)效力
購(gòu)房者仍需風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

??近期，蘇河灣1號(hào)二期也傳出入市消息，根據(jù)宣傳，蘇河灣1號(hào)已屬于準(zhǔn)現(xiàn)房范疇（指房屋主體結(jié)構(gòu)已完成，但尚未完成全部施工），但準(zhǔn)現(xiàn)房并不意味著沒(méi)有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即使已辦理網(wǎng)簽備案，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，網(wǎng)簽備案并不具物權(quán)效力，只有預(yù)告登記才具有物權(quán)效力。換而言之，網(wǎng)簽更多是一種行政管理手段；合同備案雖然有法律效力，但更多是債權(quán)層面，只有預(yù)告登記才能宣告商品房所有權(quán)。

??事實(shí)上，蘇河灣1號(hào)的一期購(gòu)房者或許就遭遇了上述困境。在2024上半年的年報(bào)中，廣東珠江投資持有存貨的賬面價(jià)值715億，其中受限部分賬面價(jià)值251億。在251億受限資產(chǎn)中，上海超盛房開(kāi)存貨的賬面價(jià)值為134億，受限原因?yàn)樽庸卷?xiàng)目融資。受限資產(chǎn)指的是由于法律法規(guī)或合同等原因，導(dǎo)致使用受限，如質(zhì)押、抵押、擔(dān)保、凍結(jié)等。翻閱往年年報(bào)，可發(fā)現(xiàn)上海超盛房開(kāi)一直存在較高的股權(quán)質(zhì)押比例，2021年以來(lái)注冊(cè)資本中質(zhì)押比例高達(dá)92%，質(zhì)權(quán)人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。

??對(duì)于一期購(gòu)房者而言，如果商品房在網(wǎng)簽、備案之前就存在抵押的情況，單純的網(wǎng)簽備案僅具有債權(quán)效力，不能對(duì)抗作為物權(quán)的抵押權(quán)登記。而如果抵押發(fā)生在網(wǎng)簽備案辦理之后，即開(kāi)發(fā)商“先賣(mài)后抵”，購(gòu)房人由于未實(shí)際占有房屋（未交付），其權(quán)利狀態(tài)停留在債權(quán)狀態(tài)，依然面臨較大法律風(fēng)險(xiǎn)。

??整體來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)“準(zhǔn)現(xiàn)房”并不完全意味著高枕無(wú)憂，對(duì)于購(gòu)房人而言依然有風(fēng)險(xiǎn)。在蘇河灣1號(hào)事件中，涉事各方采取的多是自保舉措，如相關(guān)銀行從監(jiān)管賬戶凍結(jié)資金，是為了收回貸款、降低壞賬；承建方在建設(shè)過(guò)程中不僅要墊付工程款，還要討要欠付款項(xiàng)；甚至開(kāi)發(fā)商的減配也是為了緩解資金流緊張。只是在角力場(chǎng)中，最為受傷的卻是是話語(yǔ)權(quán)最小的購(gòu)房者。