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??本報告對今年前4月全國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行觀察，主要從市場、政策等多維度進(jìn)行分析，以把握行業(yè)動態(tài)和市場特征，更好理解我們所處的行業(yè)階段和趨勢，也更好落實“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”的相關(guān)工作。

??一、政策方向：促穩(wěn)且需鞏固

??2025年前4月，全國房地產(chǎn)市場以“止跌回穩(wěn)”為重要工作導(dǎo)向。相比去年提法，今年尤其強(qiáng)調(diào)應(yīng)對外部沖擊尤其是“對等關(guān)稅”沖擊，同時房地產(chǎn)工作更為聚焦，即立足于內(nèi)循環(huán)導(dǎo)向和提振消費(fèi)目標(biāo)。在系列政策推動下，房地產(chǎn)市場各指標(biāo)總體向好發(fā)展，據(jù)此也提出了二季度新定位和新要求，即“持續(xù)鞏固”。

??各地結(jié)合“一城一策”和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費(fèi)等工作要求，持續(xù)優(yōu)化地方政策。其中在“調(diào)減限制性措施”方面部分城市取消了限售或限價。除此之外，政策顆粒度做細(xì)和優(yōu)化創(chuàng)新成前4月亮點(diǎn)。在這方面，一項最重要的政策即多地推出或探索“低月供”模式。該模式吻合了年輕人“收入先低后高”特征，采取前5年不用付利息或本金等方式，客觀上提供了緩沖期，也使得購房門檻或月供門檻降低，最終促進(jìn)購房積極性持續(xù)增加。統(tǒng)計顯示，目前至少蘇州、南京、無錫、青島等城市已在探索此類模式，是今年房貸政策的創(chuàng)新點(diǎn)之一。當(dāng)然除了此類模式，部分城市推出“商品房共有產(chǎn)權(quán)式認(rèn)購”的模式，即購房者和房企共用產(chǎn)權(quán)的模式，這也使得購房者購房壓力大減，自然增強(qiáng)了購房吸引力?？偨Y(jié)此類政策，說明今年前4月各地持續(xù)創(chuàng)新購房等領(lǐng)域政策，政策更貼地氣，較好激活潛在購房需求。

??二、產(chǎn)品創(chuàng)新：新國標(biāo)促產(chǎn)品升級

??今年前4月房地產(chǎn)領(lǐng)域一句重要的表述是“優(yōu)質(zhì)供給創(chuàng)造新的需求”。今年各地都在高品質(zhì)住房需求或改善型住房需求方面持續(xù)發(fā)力，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品創(chuàng)新。在這方面，最為關(guān)鍵的就是產(chǎn)品的新國標(biāo)出臺即《住房項目規(guī)范》。此次規(guī)范出臺，呼應(yīng)了最近幾年住房改善和好房子需求，也較好回應(yīng)了群眾訴求，比如說“住房問題投訴最多的是噪音和隔音問題”。因此此次住房項目規(guī)范發(fā)布，引起了市場廣泛關(guān)注和好評。相關(guān)規(guī)范對于房屋質(zhì)量、居住舒適度等要求不斷提高，落實了“安全、舒適、綠色、智慧”導(dǎo)向，同時兼顧經(jīng)濟(jì)合理性，持續(xù)推動房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化升級。舉例來說，樓層層高從2.8米變?yōu)?米、4層以上小區(qū)需配建電梯、各地需要優(yōu)化防噪隔音或取暖設(shè)施等，都說明住房產(chǎn)品越來越好，這是今年前4月非常重要的產(chǎn)品創(chuàng)新導(dǎo)向，顯著影響后續(xù)供給端和產(chǎn)品端。

??當(dāng)然政策落地，也意味著各地項目設(shè)計、施工和工程等都要和此類標(biāo)準(zhǔn)對接。因此針對市場投訴較多的隔聲、串味和滲漏等問題，住房部門當(dāng)前正加強(qiáng)監(jiān)管和整治力度，確保新規(guī)落地、項目合規(guī)，也從源頭上確保了產(chǎn)品品質(zhì)。各地也立足于市場訴求，合理優(yōu)化地方版本。如部分地方針對“業(yè)主想自己裝修”、“房東希望買價格更便宜的毛坯房”等訴求，也對精裝修毛坯房的比例落實了更靈活的比例范圍，市場反饋積極。

??三、購房市場：活躍度明顯提升

??購房市場積極活躍，是今年前4月的重要表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場向好發(fā)展的核心指標(biāo)和重點(diǎn)領(lǐng)域。今年前4月，全國各地購房者入市積極性增加，原因是房價調(diào)整到位、政策總體給力，以及好房源也較多。

??新房市場方面，購房者入市積極性增加。目前觀察到，如上海等大城市，其新房銷售表現(xiàn)積極，包括內(nèi)環(huán)和中環(huán)的項目總體上呈現(xiàn)較高認(rèn)購量。其中前4月至少有10個項目觸發(fā)積分制；部分項目供求比為1:4，通俗說是4個客戶搶1套房。這都說明高品質(zhì)和高端房源的銷售狀況不錯。此類購房需求釋放，一部分原因是二手房較好出手，目前進(jìn)入到換房新階段。另外一部分原因是此類新房周邊地王頻出，市場預(yù)期改善，購房積極性明顯增加。

??二手房市場延續(xù)去年以來的較好態(tài)勢，呈現(xiàn)了交易規(guī)模繼續(xù)同比正增長的態(tài)勢。當(dāng)前大城市的二手房認(rèn)購性價比進(jìn)入歷史最好階段，部分買家也開始計算“租售比”，進(jìn)而對認(rèn)購信心和決心明顯增大。以上海為例，目前該市連續(xù)七個月二手房成交量保持較高水平，也突破了榮枯線以上水平，體現(xiàn)了二手房政策到位和市場活躍的特征。

??市場活躍的過程中，也得益于各地積極的營銷工作和努力。比如說今年前4月一項營銷活動頗受市場關(guān)注，即無錫、鹽城、十堰、楊凌、西咸新區(qū)等五個城市或區(qū)域出臺了“跑馬拉松賽給予購房補(bǔ)貼”的政策。政府搭建此類平臺，有助于對接供需、激活需求，同時也將體育消費(fèi)和購房消費(fèi)等有機(jī)結(jié)合在一起。

??四、土地市場：優(yōu)增量盤存量

??購房市場的止跌回穩(wěn)和向好發(fā)展，對于土地市場也有非常直接的支持作用。隨著房屋買賣市場的回暖，開發(fā)商銷售資金狀況改善，同時對于后續(xù)土地投資的預(yù)期也在增強(qiáng)。在全國25個重點(diǎn)城市的分析中，上海、成都、杭州三個城市最強(qiáng)，即呈現(xiàn)了土地交易量價升溫的態(tài)勢。部分城市單個地塊的溢價率甚至超過100%，如成都市場。這說明從今年前4月的觀察看，年輕人數(shù)量多、購房需求規(guī)模大、城市居住和投資形象好的地方，都會成為房企主動投資的區(qū)域，說明對相關(guān)市場的投資價值高度認(rèn)可。

??相比去年土地工作，今年一項重要新工作即是“盤活存量”。各地積極推進(jìn)收購存量商品房和存量土地工作。其中，廣東走在改革前沿，今年率先發(fā)債和收儲存量土地，也在很大程度上促進(jìn)了房企閑置土地的盤活。在存量房收儲方面，高校購置存量商品房用于宿舍的武漢案例受關(guān)注，也對于各地在“收購主體、價格和用途”創(chuàng)新方面有教大的啟發(fā)。各類工作更好盤活了存量，也真正優(yōu)化了供求關(guān)系，對于住房保障等工作也有較大支持。

??五、市場需求：打通堵點(diǎn)滿足各訴求

??今年前4月，購房政策不光體現(xiàn)在優(yōu)惠或支持力度加大上，也體現(xiàn)政策顆粒度做細(xì)、增強(qiáng)覆蓋面和更精準(zhǔn)支持方面。比如說4月28日廣州南沙發(fā)文明確，兌現(xiàn)此前買房送學(xué)位的承諾，明確在南沙購房可以給予義務(wù)教育的學(xué)位支持。這一政策非常務(wù)實，因為目前購房者確實都很關(guān)心孩子入學(xué)和教育工作。通過此類學(xué)位的支持，將購房居住和受教育等工作有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)人口導(dǎo)入和購房需求較好釋放。

??類似廣覆蓋的好政策還很多。今年關(guān)于靈活就業(yè)人員的各種討論都很多，包括“保潔阿姨配休息室”、“外賣小哥繳社?！钡葍?nèi)容，因此針對靈活就業(yè)人員的住房領(lǐng)域支持也在持續(xù)增加。其中房源產(chǎn)品方面，各地陸續(xù)推進(jìn)城市建設(shè)者管理者之家模式，如北京上海等，這都說明超大城市對于此類新業(yè)態(tài)群體落實了更好的住房支持。而在金融政策方面，上海近期推出了公積金靈活繳納政策，覆蓋了個體工商戶、快遞員等各類靈活就業(yè)人員。此類政策說明房地產(chǎn)政策覆蓋面更廣，也真正確保政策精準(zhǔn)，最終更好促進(jìn)就業(yè)和城市居住等工作。