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??時隔5年重啟的土地儲備專項債，被視作房地產行業“強心劑”，目前進展如何？

??中國債券信息網數據顯示，一季度全國各地發行地方債券規模合計2.84萬億元，同比增長80.9%，創歷史新高。這筆巨額資金近6成用于償還舊債，約4成是新增債券用于重大項目建設。其中新增債券中的專項債券發行9602億元，同比增長51%。

??這些新增資金主要投向哪里？根據企業預警通數據，近萬億元新增專項債資中，約31%投向市政和產業園基礎設施，21%投向交通領域，10%投向棚戶區改造，5%投向土地儲備，4%投向城鎮老舊小區。

??市場期盼的大規模土地收儲行動仍未落地。據企業預警通數據，目前，廣東、吉林、河南等16地公示了收購存量閑置土地項目信息，資金規模超過1853億元。但實際執行的只有廣東、四川、湖南以及北京，共發行土地儲備專項債524億元，在新增專項債中占比5%。

??按照2017～2019年土地儲備專項債發行經驗，其占新增專項債比例均超30%，故市場此前預計今年土地儲備專項債規模也會在萬億元左右。

??當前，土地儲備專項債發行節奏顯然偏慢。

??廣東山東成“借錢大戶”

??今年政府工作報告指出，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

??不過從數據看，一季度全國有29個發行主體發行新增專項債券，規模為9602.4億元，為今年新增專項債限額的21.8%，發行進度偏慢。

??“主要是讓位于‘置換債’發行，同時各地項目或仍在儲備當中。2025年雖有14地區開展‘自審自發’試點，但大規模落地仍需要時間。”華創證券固收首席分析師周冠南認為，隨著相關方案陸續出爐，接下來新增地方債供給將開始逐漸放量，加快進度。

??廣東是今年首個發行新增專項債的省份，一季度發行金額為1617.5億元，居第一。今年備受關注的土地儲備專項債，也由廣東“打響第一槍”，發債規模超300億元。

??山東是廣東之外另一個突破千億大關的省份，為1048.3億元，聚焦保障性安居工程與交通基建，濟南軌交、青島老舊小區改造等項目獲重點支持。

??其后是江蘇、四川、河北及北京，一季度新增專項債分別發行954億元、800億元、544億元及532億元，經濟大省、債務風險較低及項目準備成熟地區發債進度較快。

??長期以來，專項債都是基建項目重要的資金來源。2019～2024年新增政府專項債累計投資項目12.9萬個，項目總投資額158.2萬億元，資金主要投向市政和產業園、交通、棚戶區改造、醫療衛生等領域。

??民生銀行首席經濟學家溫彬分析稱，從今年一季度專項債資金用途來看，投向房地產領域的資金占比顯著提高。一季度發行的新增專項債券中，用于項目建設的資金規模為8438億元。其中，房地產領域占比18.6%，比去年全年上升7個百分點，主因是多地啟動專項債券收儲土地。同時，各省大力推進城中村和危舊房改造、加快城鎮老舊小區改造；投向基建領域的資金占比為64.6%，低于去年全年的69.3%，但仍保持較高水平。

??土地收儲待提速

??收儲是2025年土地市場的一大看點。自政策明確重啟土地儲備專項債以來，各地運用專項債收儲的實際落地進展較慢。

??從已公布土地收儲資金規模來看，廣東省擬收儲214宗地位，涉及資金440.08億元，居首位；山東省緊隨其后，擬收儲190宗地，涉及資金231.28億元；四川省擬收187宗地，涉及資金177.91億元。此外，江西、福建、廣西、湖北擬收儲土地金額均超百億元，湖南、天津均超90億元。

??但從實際發行情況看，僅湖南、四川、廣東和北京四省市分別發行了94.15億元、6.21億元、307.19億元和116.87億元土地儲備專項債，總規模524.42億元。

??北京、廣州率先打響收儲“第一槍”。截至3月底，北京已完成124宗閑置土地的處置工作，總面積達1873畝。根據北京市規劃和自然資源委員會公布的數據，124宗被收回的閑置土地中，48%將用于保障性住房建設，32%用于產業升級和科技創新，20%用于公共服務設施和生態修復。

??廣州收回了83宗長期閑置土地，面積超過2100畝。對收回的閑置土地進行“微改造、微更新”，不拆除原有建筑，而是通過功能置換盤活空間。

??但相比于龐大的閑置土地規模，收儲速度依然過慢。更嚴峻的是，全國商品住宅待售面積已連續3年攀升，資金沉淀壓力顯著。

??中國國土資源經濟研究院發布的《2024中國土地市場報告》顯示，全國累計閑置土地面積高達67.8萬畝，按照當前平均地價計算，折合價值超過2.3萬億元。截至2024年底，全國TOP50房企合計持有閑置土地約18.3萬畝。

??清華大學土地資源管理研究中心主任葉劍平估算，每畝閑置的建設用地，平均每年造成約18萬元經濟損失。按此計算，全國閑置土地每年導致的經濟損失超過1200億元。

??結合歷史經驗，國海證券測算，近3年新增專項債額度為3.65萬億～3.9萬億元，以新增專項債額度的30%估算，2025年土地儲備專項債規模為1萬億元左右。銀河證券預測，未來2～3年，每年土地儲備專項債資金規模達5000億～7000億元，有望帶動更多城市土地市場乃至一二手房市場加速修復。

??土地收儲為何難落地？中指研究院政策研究總監陳文靜表示，根據調研結果，地方收購存量土地存在多項難點，主要包括用于收購存量土地的專項債額度不清晰、收購價格難確定、被收購主體較為單一等。預計未來打通各個收儲堵點、加快收儲節奏，將是政策著力點，相關配套政策也有望繼續完善。

??幾日前，中共中央政治局常委、國務院總理李強在北京調研時強調，要落實好各項（收儲）相關政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，并及時研究推出新的支持措施。

??多位機構人士預計，2025年地方債發行高峰或發生在二三季度，新增專項債券發行將提速，有力支持重點項目建設，土地收儲行動也將加快落地。