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??導(dǎo)語(yǔ)

??2025年一季度樓市企穩(wěn)，熱點(diǎn)城市回暖，二季度或延續(xù)弱復(fù)蘇。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??研究視點(diǎn)

??2025年一季度市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，隨著3月傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季來(lái)臨，整體樓市也有復(fù)蘇跡象，步入3月，一二手房成交回升，二手房市占率持續(xù)上升，究竟3月小陽(yáng)春成色幾何？各城市復(fù)蘇有何差異化特征，基于當(dāng)前市場(chǎng)邏輯，二季度樓市成交是否還有放量空間，哪些城市又存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)呢？

??01 引子：一季度樓市筑底企穩(wěn)，新房點(diǎn)狀回溫，二手增速放緩（本節(jié)有刪減）

??2025年一季度市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，對(duì)比歷年一季度30個(gè)典型城市新房和二手房成交總量規(guī)模，可以看出2025年基本處于6年來(lái)中值水平，2025年一季度一二手房成交面積達(dá)8204萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%。

??新房層面，得益于核心一線利好新政持續(xù)發(fā)酵，一季度115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積5131萬(wàn)平方米，持平去年。從月度變化趨勢(shì)來(lái)看，自2024年2月以來(lái)，新房成交同比降幅持續(xù)收窄，至2025年3月新房成交單月同比持平去年，止跌企穩(wěn)征兆初顯。

??分能級(jí)來(lái)看，一線韌性好于二線好于三四線，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，一線一季度累計(jì)同比正增26%，顯著好于二線5%，三四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”爽約，疊加居民購(gòu)買力疲軟，累計(jì)同比不增反降8%。

??二手房層面，增幅高于新房，但是從單月同比來(lái)看亦有放緩趨勢(shì)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年一季度，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為5353萬(wàn)平方米，累計(jì)同比持增22%。月度走勢(shì)來(lái)看，3月同比增長(zhǎng)22%，較2月同比增幅大幅下降。

??02 京滬杭蓉項(xiàng)目去化率居前，廣津漢來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)“點(diǎn)狀回溫”

??我們選擇了部分典型城市，大體可以分為以下三類：第一類為短期內(nèi)熱度較高城市，以北京、上海、杭州、成都為代表，二手復(fù)蘇行情強(qiáng)于新房。第二類為廣州、天津、武漢等弱復(fù)蘇類城市，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，步入2025年3月以來(lái)，項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步回升，已修復(fù)至去年同期水平。第三類為合肥、南京等增長(zhǎng)后勁略顯不足。具體來(lái)看，

??1、京滬杭蓉等熱點(diǎn)城市改善盤集中入市支撐市場(chǎng)高熱不退

??新房短期市場(chǎng)熱度延續(xù)高位震蕩的主要為北京、上海、杭州、成都等核心一二線城市，一方面3月以來(lái)四城均加快了推盤節(jié)奏并提升推盤質(zhì)量，適銷對(duì)路樓盤入市一定程度上提升了居民購(gòu)房積極性；另一方面京滬去年三季度末新政利好疊加項(xiàng)目促銷，也使得開年以來(lái)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，自去年下半年以來(lái)，四城項(xiàng)目開盤去化率開始波動(dòng)上行，截止2025年3月月末，開盤去化率均在6成以上，顯著好于2024年同期，值得關(guān)注的是北京開盤去化率已經(jīng)達(dá)到2024年以來(lái)階段性高點(diǎn)。

??2、廣州、天津、武漢等項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率修復(fù)至去年同期水平

??廣州、天津、武漢等城市春節(jié)之后市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)，這些城市在過去兩年市場(chǎng)基本都經(jīng)歷了深度調(diào)整，隨著購(gòu)買力逐步修復(fù)，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出止跌弱修復(fù)行情。

??以武漢為例，新房成交止跌回穩(wěn)信號(hào)顯著，整體呈現(xiàn)出“比上不足比下有余”：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年截止第十三周（3月30日）累計(jì)網(wǎng)簽量累計(jì)同比23年同期降幅-43%，同比24年同期成交增幅42%。

??從項(xiàng)目開盤來(lái)看，目前仍處于3-4成相對(duì)高位。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，武漢2024年去化率基本都處于3成以內(nèi)低位持穩(wěn)，步入2025年以來(lái)，1月因推盤提質(zhì)縮量去化率一度飆升至78%，2-3月雖略有回調(diào)，但仍在3-4成相對(duì)高位。

??從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)來(lái)看，節(jié)后快速反彈，當(dāng)前客戶轉(zhuǎn)化率仍延續(xù)增勢(shì)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，節(jié)后來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來(lái)，單盤周均來(lái)訪量基本持穩(wěn)60組，認(rèn)購(gòu)量也均在3組以上，客戶看房欲望有所回升，客戶轉(zhuǎn)化率攀升至5.6%。

??再如天津，新房市場(chǎng)節(jié)后逐步修復(fù)，受房企折扣力度增強(qiáng)，推出特價(jià)房、工抵房等聚集人氣，吸引客戶，項(xiàng)目來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)量穩(wěn)中有增已至年內(nèi)高位，與去年同期基本持平，月末客戶轉(zhuǎn)化率沖高至9.7%。以天津?yàn)槔瑩?jù)CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，節(jié)后來(lái)訪節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來(lái)，單周平均來(lái)訪量持穩(wěn)60組，而反觀客戶轉(zhuǎn)化率，3月前3周持穩(wěn)6%-7%，月末沖高至9.7%。

??3、合肥、南京等周來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)前升后降，增長(zhǎng)后勁不足

??還有部分城市諸如合肥、南京等，周度來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)前高后低，導(dǎo)致客戶轉(zhuǎn)化率走低，購(gòu)房觀望情緒依舊濃厚，短期來(lái)看增長(zhǎng)后勁略顯不足。以合肥為例，3月前2周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤盤均來(lái)訪量跳增至130組以上，盤均認(rèn)購(gòu)套數(shù)基本維持在8套左右，而后2周開始穩(wěn)步下降，使得客戶轉(zhuǎn)化率降至5%以下。

??南京如是，短期內(nèi)來(lái)訪量沖高回落，客戶轉(zhuǎn)化率穩(wěn)中有降，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能略顯不足。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月后兩周周均來(lái)訪量穩(wěn)步下行，第12周來(lái)訪量已不足8000組，較3月高點(diǎn)周下降15%，認(rèn)購(gòu)較來(lái)訪跌幅更為顯著，近乎腰斬，因而客戶轉(zhuǎn)化率持續(xù)走低，3月末已不足5%，整體水平仍不及去年四季度均值。

??03 產(chǎn)品力強(qiáng)等改善類產(chǎn)品托舉市場(chǎng)熱度，剛需盤加速“以價(jià)換量”（本節(jié)有刪減）

??從重點(diǎn)城市2025年一季度熱銷項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)看，典型特征無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：一是產(chǎn)品強(qiáng)，尤其是四代宅等高得房率新規(guī)產(chǎn)品入市帶動(dòng)了市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增；二是配套優(yōu)，一般項(xiàng)目所處區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，加之這類樓盤往往同時(shí)擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源，因而使得短期內(nèi)熱度較高。三是價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著的高性價(jià)比樓盤，房企往往采取直接降價(jià)、或是強(qiáng)渠道營(yíng)銷等策略加速項(xiàng)目去化。值得注意的是，熱銷樓盤的熱銷原因并不單一，往往具備了以上一項(xiàng)或是多項(xiàng)特征，在下文分析中我們將針對(duì)部分項(xiàng)目單一特征進(jìn)行重點(diǎn)分析。

??1、產(chǎn)品力強(qiáng)，四代宅等高得房率產(chǎn)品為熱銷項(xiàng)目“點(diǎn)睛之筆”

??因城施策調(diào)減限制性措施、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等中央號(hào)召下，也使得樓市產(chǎn)品邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，以四代宅為代表的新規(guī)類住宅不僅銷量居前且能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，成為了當(dāng)前改善產(chǎn)品中的寵兒。

??以上海為例，土拍雙限打開后，10%溢價(jià)上限突破，市區(qū)項(xiàng)目普遍溢價(jià)率普遍超15%，地價(jià)上漲10-50%，房?jī)r(jià)局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區(qū)高端“限價(jià)”項(xiàng)目近期也有價(jià)格上漲趨勢(shì)，這也為產(chǎn)品力創(chuàng)新提供了更多空間。

??而從一季度熱銷項(xiàng)目來(lái)看，四代宅等新規(guī)產(chǎn)品已在多個(gè)核心二線城市逐步落地，基本也成為區(qū)域銷量王者。

??譬如武漢，準(zhǔn)四代宅推貨節(jié)奏普遍加快，且多能實(shí)現(xiàn)熱銷。我們將武漢2025年一季度開盤的四代宅項(xiàng)目和傳統(tǒng)老規(guī)范項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，可以看出，四代宅去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。其中建發(fā)望湖、松閱等項(xiàng)目主要是憑借稀缺資源、高性價(jià)比和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)首開熱銷。城投金沙樾主打武昌二環(huán)內(nèi)低總價(jià)準(zhǔn)四代宅，戶型設(shè)計(jì)新穎，產(chǎn)品力突出，99平南向四開間，邊戶享獨(dú)梯入戶，平均得房率達(dá)90%以上。自首開2月內(nèi)三次補(bǔ)貨推新，月內(nèi)兩次推盤補(bǔ)貨，市場(chǎng)熱度高，去化持續(xù)優(yōu)異；武漢城建萬(wàn)科云泊江岸首推二期準(zhǔn)四代宅，因地塊條件不及一期故增加戶型贈(zèng)送且戶型內(nèi)部空間優(yōu)化，得房率提升至85-90%，價(jià)格較前期有所下調(diào)，首開去化尚可。

??2、核心區(qū)域配套健全，軌交盤、學(xué)區(qū)房等成為熱銷利器

??除了產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購(gòu)房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤和具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房，也成為當(dāng)前撬動(dòng)銷量的不二法門。下表我們羅列了部分熱銷的軌交盤和學(xué)區(qū)房項(xiàng)目，主要是通過優(yōu)質(zhì)的交通配套或教育資源獲得銷售佳績(jī)。

??軌交盤獲得了剛需、剛改客群的青睞，上海開云湖璟華庭項(xiàng)目以軌交作為核心賣點(diǎn)，低總價(jià)吸引剛需上車客戶。學(xué)區(qū)房主要依托教育資源撬動(dòng)客戶需求，以長(zhǎng)沙卓越朗宋項(xiàng)目為例，項(xiàng)目地處開福區(qū)青竹湖板塊，首開推出1、6#小高層，折后成交均價(jià)11000元/㎡（毛坯），與周邊二手房倒掛，首開即銷售了133套，去化率高達(dá)86%，主要源于項(xiàng)目配套湘一外國(guó)語(yǔ)學(xué)校本部擴(kuò)建學(xué)校，是長(zhǎng)沙的頂  級(jí)教育資源。同時(shí)戶型面積下探至88㎡，總價(jià)低，適合為學(xué)校買單的客戶。

??3、剛需盤高折扣、強(qiáng)渠道營(yíng)銷等制造價(jià)格優(yōu)勢(shì)助力走量（略）

??04 二手成交熱度不減，京滬等一線高改豪宅“越漲越買”（略）

??05核心城市半數(shù)二手小區(qū)房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)暖意向剛需客群延伸（略）

??06二季度或延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，新房品質(zhì)升級(jí)吸引二手客群回流（本節(jié)有刪減）

??1、4月首周環(huán)比回落同比持平去年，一線韌性較強(qiáng)增幅顯著（略）

??2、核心一二線京滬深等熱度延續(xù)、津漢寧等或迎點(diǎn)狀復(fù)蘇

??而從市場(chǎng)熱度來(lái)看，當(dāng)前房企更多依托于“提質(zhì)縮量”推盤策略，因而預(yù)判后市，我們認(rèn)為開盤去化率仍將延續(xù)高位波動(dòng)，各城市間分化還將持續(xù)加劇。

??盤點(diǎn)了4月新房供應(yīng)，供給量穩(wěn)步回落，不過房企加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)判4月新房成交還將延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，環(huán)比持平或小幅微降，同比持增。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年4月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率持穩(wěn)5成左右，與3月基本持平。

??部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”：熱點(diǎn)城市滬深杭蓉等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，但是“以銷定產(chǎn)”模式下市場(chǎng)熱度預(yù)期延續(xù)高位。天津、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫(kù)存問題難解，整體去化難言樂觀。

??3、新房產(chǎn)品力升級(jí)刺激下，二手份額占比增速或持續(xù)放緩（本節(jié)有刪減）

??從二手房市場(chǎng)份額來(lái)看，一季度部分城市二手房成交占比較2024年全年已經(jīng)由升轉(zhuǎn)降，典型代表為福州、昆明、濟(jì)南和佛山，同時(shí)值得關(guān)注的是核心城市諸如北京、上海、深圳、南京、合肥、長(zhǎng)沙等二手房份額增幅較2024年同比也有增幅放緩趨勢(shì)，主要源于隨著四代宅等高得房率產(chǎn)品不斷入市，也吸引力部分高端客群回流，預(yù)期未來(lái)這一趨勢(shì)還將延續(xù)。