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??得益于一攬子金融的落實、專項債收儲的推進，以及土拍熱度、房價、庫存去化等指標的持續向好，行業有望在2025年上半年先一步達成階段性“穩預期”。

??◎  文 / 馬千里

??5月19日上午，國家統計局如期發布2025年4月宏觀經濟和房地產數據。經濟層面，各地區各部門加緊實施更加積極有為的宏觀政策，有力有效應對外部沖擊，生產需求平穩增長，就業形勢總體穩定，國民經濟頂住壓力穩定增長。工業增加值、社零均實現環比增長，前4月出口總額增速快于一季度1.1個百分點。

??地產行業出現季節性調整，因行業交易周期性變化，4月商品房交易量環比回落，但成交面積同比降幅持續收窄，70城房價同比指數持續修復，一二線新房價格環比延續止跌，穩市場勢頭進一步延續。得益于中央和地方主管部門在供給側的有力調整，2025年土地交易量持續低于新房成交，且擬收儲宅地規模已經超過6000公頃，預計將為需求端去庫存提速至少50%，再加之閑置土地回收和保障房建設的推進，行業供求關系正在持續加速修復。

??國家統計局披露數據顯示，從40個重點城市1-4月新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別增長0.1%和2%。核心城市成交量同比延續企穩，一二線房價環比穩中有升，4月份行業供求關系與市場信心均在持續修復。

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??4月宏觀經濟在壓力中穩增長

??積極政策促供應、消費指標持續向好

??2025年4月，面對國際貿易形勢的劇烈變化，中央部委及時出臺了一系列穩市場穩信心的宏觀政策，再加之各地主管部門的積極落實，國民經濟頂住壓力穩步增長，延續向新向好態勢。具體來看：

??第一，工業生產較快增長，裝備制造業和高技術制造業增勢較好。4月份，全國規模以上工業增加值同比增長6.1%，環比增長0.22%。高技術制造業增加值增長10.0%，分別快于全部規模以上工業增加值3.7和3.9個百分點。第二，市場銷售穩定增長，以舊換新相關商品增長較快。4月份，社會消費品零售總額37174億元，同比增長5.1%；環比增長0.24%。消費品以舊換新政策持續顯效，限額以上單位家用電器和音像器材類、文化辦公用品類、家具類、通訊器材類商品零售額分別增長38.8%、33.5%、26.9%、19.9%。第三，固定資產投資持續擴大，制造業投資增長較快。扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長8.0%。分領域看，基礎設施投資同比增長5.8%，制造業投資增長8.8%。第四，貨物進出口持續增長，貿易結構繼續優化。4月份，貨物進出口總額38391億元，同比增長5.6%。其中，出口22645億元，增長9.3%；進口15745億元，增長0.8%。第六，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率下降。1-4月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.2%，與上年同期持平。4月份，全國城鎮調查失業率為5.1%，比上月下降0.1個百分點。

??從4月金融數據來看，M1同比增長1.5%，連續5個月正增長，M2同比8.0%,較上月同比增速提升1個百分點。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經連續5個月低于7個百分點，消費意愿持續恢復。本月雖然國際關稅出現較大波動，但得益于中央的提前布局，短期內并未對生活造成過多影響，國內經濟仍在穩步復蘇。隨著5月份關稅因素的緩和，以及中央一攬子金融政策的繼續推出，降準降息將推動貨幣供應指標持續向好。

??4月末居民中長期貸款62.4萬億元，同比增長3.6%，同比增速較上月提升了0.1個百分點。前4月住戶貸款增加5184億元，其中，短期貸款減少2416億元，居民中長期貸款增加7601億元。環比3月末來看居民中長期貸款雖然小幅回落了0.1萬億，仍在正常波動范圍之內。當前商品房銷售規模較行業峰值下降超過40%，中長期貸款總量終將會逐漸調整至與當時銷售規模匹配的水平，現階段中長期貸款能夠保持同比正增，已經體現2025年以來穩市場政策的積極成效。

??4月末，廣義貨幣(M2)余額325.17萬億元，同比增長8%。狹義貨幣(M1)余額109.14萬億元，同比增長1.5%。流通中貨幣(M0)余額13.14萬億元，同比增長12%。前四個月凈投放現金3193億元。月末人民幣貸款余額265.7萬億元，同比增長7.2%。4月末社會融資規模存量為424萬億元，同比增長8.7%。

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??新房交易同比邊際修復

??季節性波動未改穩中向好

??4月份，因行業周期性因素，新房市場交易規模季節性環比回落，不過同比來看仍保持復蘇態勢。CRIC數據顯示，鄭州、南寧、合肥、常州、徐州等城市迎來階段性修復期，4月成交同環比齊增，尤其是鄭州，得益于專項債收儲、配售型保障房等穩市場政策的快速推進，市場供求關系加快修復，4月住宅成交同比增長42%，成交金額同比增長29%。月內重點城市平均去化率同步季節性回調至37%，同比仍上升13pcts，延續復蘇走勢。成都、長沙、鄭州等城市得益于適銷對路紅盤入市，去化率仍超過六成。譬如龍湖中原頌作為西區首個第四代產品，得益于自身的優秀產品打造、周邊成熟配套，以及105-120%的高得房率，月內兩次開盤，首開售罄、次開亦實現熱銷。

??根據國家統計局公布數據計算，4月全國新建商品房銷售面積6393萬平方米、銷售額6237億元，同比分別同比下降2%和7%。自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經連續7個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現，需求側筑底企穩信號愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降2.8%，創近22個月累計同比降幅新低。

??2025年4月以來，中央部委進一步鞏固市場穩預期信心，中共中央政治局會議明確將從三方面發力，其一，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造；其二，加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給；其三，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。發改委更是在4月末明確，穩市場新政“成熟一項推出一項”。及至5月初，金融主管部門即如期發布了一攬子金融政策，降低存款準備金率，降低LPR，降低公積金貸款利率，繼續進一步鞏固房地產市場回穩勢頭。克而瑞研判5月份核心城市新房銷售將延續復蘇態勢，武漢、天津等二線城市短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增。

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??各能級房價同比降幅持續收窄

??一二線城市連續5個月環比止跌

??以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，4月份房價環比走勢持續趨穩。統計局發布數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均持續收窄，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降5.0%、6.3%和3.0%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.9%和5.4%，降幅分別收窄0.5個和0.3個百分點。

??環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平。其中，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同。本月共有25個城市新房價格環比止跌，連續6個月止跌城市數量大于20個，而在2024年的二三季度，每個月房價環比上漲的城市均不足10個。

??2025年4月，政治局、發改委接連發聲，通過城中村改造、優化存量商品房收購、專項債收儲等舉措，推動行業庫存快速下降。并進一步加大高品質住房供給，以優質增量拉動新質購房需求，促進新房價格持續企穩。4月份新房成交出現季節性環比波動，但從房價角度來看，仍然延續了環比繼續向好的勢頭。

??04

??新開工單月新低，狹義庫存加速去化

??1—4月份，房地產開發企業房屋施工面積62億平方米，同比下降9.7%。其中，住宅施工面積4.3億平方米，下降10.1%。房屋新開工面積1.8億平方米，下降23.8%。其中，住宅新開工面積1.3億平方米，下降22.3%。 

??4月份新開工規模4840萬平方米，同比下降22%，為2019年以來單月新低1。前4月新開工1.8億平方米，僅為同期新房交易量的63%，助力行業狹義庫存加速去化。以新開工-銷售口徑計算，2025年前4月行業的狹義庫存下降超過1億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計算，相當于全行業狹義庫存去化周期已下降1.3個月。

??2025年4月份，房屋竣工面積2588萬平方米，同比下降16.9%，降幅較3月擴大了2.6個百分點，為近2020年以來的單月新低。與行業銷售規模的調整同步，房屋竣工面積的下降在情理之中。因竣工指標統計方式的差異，大量竣工會在年末12月計入，與銷售、新開工等指標的同期規模不具備可比性。但長期過低的竣工規模，還是不免會引起輿論對于“保交房”的擔憂，建議后期統計局在相關數據發布時，可進行適當的補充說明。

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??開發投資額與土地供求共同縮量

??廣義庫存加速減壓

??1—4月份，全國房地產開發投資2.77萬億元，同比下降10.3%。 4月份房地產開發投資7826億元，同比下降11.3%，降幅較前3月擴大了1.3個百分點。 

??與開發投資下行同步，2025年以來土地供求規模延續同比收縮。前4月全國土地成交建面1.7億平方米，僅為同期新房交易量的62%，再加之專項債收儲的快速推進，前4月全國擬收儲宅地公告規模已超過6500公頃，兩者合計為2025年房地產廣義庫存下降超過2.3億平方米，按前4月行業交易流速計算，相當于為行業廣義庫存減負3.5個月以上。再加之存量房收儲、閑置用地回收等舉措的快速推進，行業正在向新的供求平衡點快速邁進。土地市場熱度也因此持續回升，1-4月土拍溢價率均高于8%，上一次有如此熱度，還是在2021年上半年。 

??就中期發展來看，與土地交易規模的下降同步，房地產開發投資規模也會延續低位。不過受到往期開發項目投資的影響，開發投資指標存在一定滯后性，開發投資指標的調整時間會慢于新房銷售、一二手房價、新開工、土地交易等指標。對標歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標的下行調整還將持續一到兩年時間。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??得益于中央部委及時有效的宏觀調控，以及各地主管部門的積極落實，預計2025年房地產穩市場穩預期目標將進一步深入落實。與經濟大環境的企穩一致，房地產市場也將在2025年邁出一步步堅實的穩市場之路。正如4月末發改委的表態，預計接下來穩市場新政還將“成熟一項推出一項”，5月初的一攬子金融政策只是本輪新政的開頭，未來還將有更多有力的政策值得期許，并從根本上破除原有痼疾，加快構建房地產發展新模式。

??聚焦行業數據，得益于一攬子金融的落實、專項債收儲的推進，以及土拍熱度、房價、庫存去化等指標的持續向好，從信心角度來看，行業有望在2025年上半年先一步達成階段性“穩預期”。得益于高品質住房發展的如期落實，專項債收儲的深入推進，以及城中村改造的全面實施，控制土地供應的適量有序，行業的供求關系會進一步企穩向好。再加之國內對于穩經濟促消費等政策的支持，隨著經濟大環境的復蘇，2025年房地產將進一步加快企穩。

??預計2025年上半年新房交易量將延續筑底企穩勢頭，得益于近年來在土地供給、新房上市節奏的有效控制，以及利率下調、稅費減免等一系列政策的落實，越來越多城市將迎來新的交易量平臺期。而隨著新一代“高品質”住宅逐漸成為新增供應的主力，以及存量房回購、專項債收儲政策對于供求預期的持續改善，更多二三線城市新房價格走勢有望進一步邊際修復，二手房價格也有望繼新房之后迎來筑底。投資開工方面，在達成穩市場階段性目標之前，預計新開工面積在兼顧去庫存和保熱度的前提下，均將處于階段性低位，開發投資、竣工、施工等指標也將同步調整，共同助力房地產發展新模式的更快到來。