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??5月22日，克而瑞物管重磅發(fā)布了2025中國物業(yè)管理上市公司研究成果，涵蓋了2025中國物業(yè)管理上市公司20強以及細分領域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果為行業(yè)樹立了權威風向標。

【成果解讀】

資本市場表現(xiàn)

行業(yè)調(diào)整仍在繼續(xù)，國央企優(yōu)勢明顯

??（一）板塊指數(shù)：物業(yè)板塊走勢依舊弱于大盤，與地產(chǎn)板塊同頻共振，年內(nèi)兩次沖高回落

??2024年，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境依然復雜多變，全球經(jīng)濟增長面臨諸多挑戰(zhàn)。物業(yè)行業(yè)內(nèi)部也面臨著結構調(diào)整和轉型升級的迫切需求。企業(yè)需要進一步優(yōu)化服務模式，提升運營效率，降低成本，以應對市場下行壓力。

??資本市場上的相關指標也清晰反映了物業(yè)行業(yè)的困境。恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)的持續(xù)下滑，5月，地產(chǎn)“5.17”政策出臺，如同給市場注入一劑強心針，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股一同反彈。10月，央行等多部門聯(lián)合行動，為資本市場注入流動性，物業(yè)股平均股價順勢攀升。隨著政策效應逐漸消散，股價再度回落，截至2024年末，恒生港股通物業(yè)服務及管理指數(shù)收于1690.56點，年內(nèi)下跌5.8%，較恒生指數(shù)落后26個百分點，同期國證港股通內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)下跌7.6%。

??（二）股價走勢：央國企反彈，民企降幅收窄

??從股價漲跌幅變動情況看來，自2021年下半年以來，物業(yè)板塊持續(xù)低迷。2024年完整年內(nèi)，63家上市物企平均股價漲跌幅為-0.35%（不含年內(nèi)上市的經(jīng)發(fā)物業(yè)和泓盈城市服務），降幅縮小。同時，物業(yè)板塊整體走勢有所分化，央國企背景物企表現(xiàn)更為突出。

??按企業(yè)屬性來看，央國企背景物企的市場抗風險能力依然顯著強于民營物企。年內(nèi)民營物企平均股價漲跌幅為-10.7%，降幅較去年同期的-39.3%回升28.6個百分點；央國資背景物企平均股價漲跌幅為35.1%，降幅較去年同期的-8.7%回升43.8個百分點。整體而言，央國企背景物企憑借較強的資金實力和資源優(yōu)勢，在面對市場波動時更具抗壓能力，尤其在下行周期中表現(xiàn)優(yōu)于民營物企，股價反彈趨勢明顯。

??（三）股東回報：分紅率、股息率創(chuàng)雙高，投資價值凸顯

??從股東回報角度來看，2024年上市物企加強分紅和派息力度，分紅率和股息率創(chuàng)“雙高”，物企投資吸引力凸顯。分紅方面，年內(nèi)29家企業(yè)進行了分紅，分紅總額約129.5億元。平均分紅率為91.3%（剔除1家歸母凈利潤為負數(shù)的企業(yè)）。

??股息率是衡量企業(yè)每股派發(fā)的股息與股票價格之間的比率，反映了投資者持有企業(yè)股票所獲得的股息收益。投資者可以通過股息率評估判斷企業(yè)的分紅政策穩(wěn)定性、長期分紅能力以及盈利能力。2024年年內(nèi)27家進行派息的上市物企中66%以上企業(yè)股息率超過5%，其中潤華服務最高，為21.68%。

??（四）估值：市盈率由去年9.7倍回升至約9.9倍，央國企背景企業(yè)市場認可度維持在高位

??從估值角度來看，2024年上市物企市盈率有所回升。截至2024年12月31日，上市物企市盈率均值約為9.9，與2023年年末的9.7相比上升了0.2。2022年受制于地產(chǎn)面的下行壓力，物業(yè)股估值出現(xiàn)大幅下挫，一度降至歷史最低值8.4倍。年末房地產(chǎn)政策回暖為物業(yè)股帶來了一定的回調(diào)機會，于2023年4月達到年內(nèi)最高位12.8倍，后因市場對物業(yè)行業(yè)的擔憂以及經(jīng)濟環(huán)境的不確定性對估值形成壓制，估值再度下滑。2024年，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境有所好轉，一系列支持性政策的出臺為物業(yè)行業(yè)帶來了積極影響，推動了物業(yè)股的估值修復。央國企背景企業(yè)市場認可度維持在高位。

??（五）市值：百億以上企業(yè)數(shù)量增加1家至7家，企業(yè)市值比例呈“二八分布”，30億以下企業(yè)數(shù)量占比75.8%

??從市值角度來看，截至2024年12月31日，市值在30億以下的物企占比超76%。百億市值以上的物企有6家，數(shù)量較2024年年初增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余和綠城服務。

運營規(guī)模分析

分化加劇，格局穩(wěn)定；增速下滑、市拓提質(zhì)

??（一）營業(yè)收入：營收均值與中位數(shù)差距進一步擴大，企業(yè)分化持續(xù)加劇

??2024年63家上市物企營收總額2938.7億元，同比增長4%。營業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為46.65億元和17.4億元，同比增長4.0%和11.3%。均值和中位數(shù)的差異由2023年的29.22億元增加至2024年的29.25億元。

??在企業(yè)披露的業(yè)績數(shù)據(jù)基礎上，為進一步從企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營質(zhì)量、成長潛力、資本市場表現(xiàn)及社會責任等維度研究企業(yè)，將上述樣本企業(yè)以營收為標尺，劃分四大梯隊。其中，營收大于100億元的9家企業(yè)為頭部物企，50-100億元的3家為大型物企，10-50億元的29家為中型物企，小于10億元的22家為小型物企。具體梯隊劃分及對應企業(yè)如下所示：

??企業(yè)方面，兩極分化問題持續(xù)加劇，營收最多的碧桂園服務與營收最少的宋服務的差值已達117.7倍。即使以梯隊劃分，各梯隊首尾落差也較高，頭部、大型、中型及小型企業(yè)營收首尾落差值分別為3.4、1.2、4.5和3.9倍。

??（二）市場格局：企業(yè)梯隊格局繼續(xù)保持穩(wěn)定，中小型企業(yè)梯隊內(nèi)競爭激烈

??從整體格局來看，企業(yè)梯隊格局穩(wěn)定，然而，梯隊內(nèi)競爭激烈，頭部物企內(nèi)部趨于穩(wěn)定、中型和小型物企名次均有大幅變動。

??頭部物企名次變動率為33.3%，TOP2企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定且與梯隊內(nèi)其余企業(yè)拉開了較大差距，華潤萬象生活、中海物業(yè)年內(nèi)增長強勁，名次較去年有所提升。

??大型物企名次均未發(fā)生變動，去年躋身第二梯隊的新誠悅服務今年停牌。

??中型物企名次變動率為72.4%，41%企業(yè)名次上升。其中，越秀服務、特發(fā)服務、金茂服務等央國資背景物企、新大正等專注非住賽道的物企以及濱江服務等注重區(qū)域深耕的物企名次提升。

??小型物企名次變動率為86.4%，六成企業(yè)名次保持持平或有所提升。

??（三）營收增速：整體營收增速同比下滑3.7個百分點至4.0%，大型物企第二年呈負增長

??2024年63家上市物企的營收總額由2021年的2263.9億元增長至2024年的2938.7億元。從增速走勢來看，年內(nèi)同比增長4.0%，較去年同期下滑3.7個百分點。

??分梯隊來看，頭部物企表現(xiàn)最佳，營收增速為5.7%，但從增長趨勢來看并不容樂觀，其增速同比下滑了4.1個百分點；大型物企對地產(chǎn)的依賴度相對較大，其營收增速為-0.2%，依然為負；中型和小型物企營收增速同比減少3.9和7.3個百分點至1.1%和2.4%。

??（四）在管規(guī)模：整體增速同比下滑6.1個百分點至6.3%，小型物企增速最快，頭部物企增速下滑最猛

??2024年，整體經(jīng)濟環(huán)境依舊低迷，上市物企整體在管規(guī)模增量持續(xù)減少，增速再次放緩。具體來看，完整披露相關面積數(shù)據(jù)的53家上市物企的總在管面積由2021年的54.8億㎡增長至2024年的76.6億㎡，復合增長率為11.8%，年內(nèi)同比增長6.3%，增速較去年同期下滑6.1個百分點。

??分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企在管面均值分別為5.9億平方米、2.5億平方米、7514萬平方米和2241萬平方米；增速分別為7.2%、2.0%、5.4%和7.6%，同比增速分別下滑7.5、2.2、0.4和5.7個百分點。

??（五）合約面積：拓展放緩，整體增速下滑3.0個百分點至2.0%

??2024年披露合約面積的45家上市物企總合約面積約72.3億㎡，同比增長2.0%，增速較去年同期下滑3.0個百分點。

??分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企合約面積均值分別為7.7億平方米、3.3億平方米、1.1億平方米和2929萬平方米；增速分別為2.0%、3.8%、0.9%和4.2%，大型、小型物企增速同比分別下滑6.3、0.9個百分點，頭部、中型物企增速同比分別提升4.5、1.5個百分點。

　　2024年，市場競爭激烈，上市物企合約面積增長放緩，41家上市物企合約在管比均值由2023年1.34倍下降至1.30倍。

??分梯隊來看，大致呈企業(yè)規(guī)模越大，合約在管比越高的特征。頭部、大型、中型和小型物企的合約在管比分別為1.34、1.42、1.33和1.29。

??（六）地產(chǎn)供給：地產(chǎn)關聯(lián)方供應量將持續(xù)降低，關聯(lián)方在管面積占比小幅下降至38.2%

??2024年，受到行業(yè)整體筑底調(diào)整、企業(yè)現(xiàn)金流壓力等因素疊加影響，房企投資意愿、態(tài)度極為謹慎，處在近五年低點。投資額也“一降再降”。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2024年百強房企拿地銷售比僅0.17，與去年相比下降0.04，創(chuàng)近五年新低。但與11月末的0.16相比提升了0.01，市場“止跌回穩(wěn)”下，最后一個月在規(guī)模化央國企帶動下，拿地積極性略有回升。2024年百強房企操盤面積和新增土地面積分別約為2.2億㎡和1.1億㎡。

??年報數(shù)據(jù)來看，完整披露相關數(shù)據(jù)的31家上市物企來自關聯(lián)方的在管面積占比同比增長0.23個百分點至38.56%。分梯隊來看，頭部物企、大型物企和小型物企關聯(lián)方面積占比分別增加0.1個百分點、1個百分點、0.1個百分點至36.9%、26.0%和48.9%；中型物企關聯(lián)方面積占比45.4%，與上年持平。

??（七）收并購：持續(xù)降溫、更趨謹慎

??2024年，企業(yè)規(guī)模增長訴求持續(xù)降低，有質(zhì)量的規(guī)模仍是關注重點，收并購數(shù)量及金額仍維持低位。據(jù)不完全統(tǒng)計，全年上市物企披露收購事項32起，累計披露交易金額36.37億元。

??（八）市場拓展：第三方在管面積占比61.8%，主動清退外加上游企業(yè)“入場”，市拓競爭激烈

??2024年物企戰(zhàn)略調(diào)整呈現(xiàn)“斷舍離”與“精耕細作”雙主線，頭部企業(yè)通過退出低效資產(chǎn)、強化投拓能力構筑競爭壁壘，行業(yè)從規(guī)模紅利轉向管理紅利。在競爭優(yōu)質(zhì)項目的同時，頭部企業(yè)繼續(xù)主動退出了大量過往在規(guī)模導向下所收購的低盈利或虧損的項目。如萬物云全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元，世茂服務退出6090萬平方米、彩生活終止合約面積5860.8萬平方米、中海物業(yè)退盤4450萬平方米。

??從上市企業(yè)數(shù)據(jù)來看，32家披露完整數(shù)據(jù)的上市物企來自第三方的在管面積占比為61.8%，與去年同期62.2%基本持平。從企業(yè)角度看，中奧到家、雅生活服務、綠城服務占比高于80%。

運營質(zhì)量分析

盈利能力承壓，經(jīng)營風險降低

??（一）盈利能力

??1.外部環(huán)境承壓、資產(chǎn)減值持續(xù)，雙利雙率持續(xù)下降

??2024年物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進，又展現(xiàn)出諸多新變化與發(fā)展態(tài)勢。63家上市物企毛利潤均值8.84億元，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤和凈利潤均值分別為37.9億元、14.8億元、5.0億元、1.4億元和10.6億元、-0.2億元、0.9億元、0.2億元。

??2024年物業(yè)費降價、人力成本持續(xù)上升，63家上市物企平均毛利率19.0%，同比下降1.2個百分點；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導致凈利率同比下降1.2個百分點至4.2%。頭部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均凈利率分別為18.0%、20.5%、20.6%、22.3%和5.0%、-0.3%、3.8%、3.4%。

??2.資產(chǎn)減值計提增速較去年的10.0%收窄至2.8%

??受商譽及其他無形資產(chǎn)、金融及合同資產(chǎn)減值影響，2024年41家上市物企資產(chǎn)減值計提均值為2.93億元，同比下降2.8%，較去年同期的10.0%增幅大幅縮窄。頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)減值計提均值分別為12.1億元、5.9億元、1.3億元和0.3億元，其中頭部、大型物企分別增長28.0%、11.1%，中型、小型物企分別減少44.2%和14.1%。

??（二）經(jīng)營風險

??1.物企資產(chǎn)負債率整體平穩(wěn)，僅頭部物企略有下降

??2024年59家上市物企資產(chǎn)負債率整體平穩(wěn)，與2023年水平基本持平。物企以輕資產(chǎn)業(yè)務發(fā)展為主，2024年年內(nèi)物企收并購更趨謹慎，數(shù)字化投入、城市服務等業(yè)務發(fā)展趨于平穩(wěn)，對企業(yè)造成波動的大筆支出有限。

??2024年59家上市物企資產(chǎn)負債率均值50.86%，較去年同期提升1.12個百分點。

??2024年頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)負債率均值分別為52.3%、43.4%、48.1%、54.5%。其中頭部物企較2023年下降了1.2個百分點，大型、中型和小型物企則分別提升了0.9、1.4和1.7個百分點。

??2.應收賬款與上年持平，頭部物企應收賬款周轉天數(shù)下降至100天

??2024年地產(chǎn)對關聯(lián)物企帶來的影響仍在延續(xù)，前介業(yè)務、案場服務以及車位代銷等傳統(tǒng)關聯(lián)業(yè)務規(guī)模減少，相關費用延期支付、物業(yè)費拖欠等狀況正在逐漸緩解，應收賬款與上年持平，頭部企業(yè)通過策略調(diào)整實現(xiàn)逆勢優(yōu)化。例如，碧桂園服務通過"三繳一流"策略（收繳、追繳、預繳、現(xiàn)金流管理）有效緩解資金壓力。63家上市物企應收賬款總額2021年至2023年分別為617.5億元、623.8億元、922.7億元和960億元；2024年63家上市物企應收賬款總額為960.5億元，應收賬款總額與上年基本持平，同比微增0.1%。

??分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企應收賬款均值分別為61.4億元、30.9億元、8.8億元和2.7億元；頭部物企應收賬款周轉天數(shù)下降1.0%至100.0天，大型、中型和小型物企分別上升0.2%、2.7%、4.5%至159.2天、133.1天、140.8天。

??3.現(xiàn)金流承壓，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比下降6.9%至1137.3億元

??2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9% ，增速較去年同期下降17.6個百分點；

??分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值分別為77.2億元、29.4億元、11.4億元和2.7億元；增速分別為-1.8%、-12.9%、-16.4%和-0.6%，頭部、大型、小型物業(yè)增速分別下降14.1、43.8、15.2和9.9個百分點。

??（三）經(jīng)營效率

??1.人員精簡，人均在管面積、人均營收分別增長至8536㎡/人、26.7萬元/人，資產(chǎn)減值影響，人均凈利潤下降至1.1萬元/人

??近年來，營收增長乏力，營業(yè)成本持續(xù)走高，加之受地產(chǎn)關聯(lián)方的流動性危機和市場下行影響，物業(yè)企業(yè)也不得不過起縮衣節(jié)食的日子。年內(nèi)，上市物企強化企業(yè)內(nèi)部管控，全方位降低成本，最直接有效的員工成本自然難逃“動刀”。

??從數(shù)據(jù)上看，上市物企中有59家完整披露了近年的雇員人數(shù)相關數(shù)據(jù)，其中29家物企出現(xiàn)了不同程度的減員，占比超四成，總減員人數(shù)近4萬人。減員比例最大的是時代鄰里，下降比例約29.02%。

??受此影響，2024年企業(yè)員工總數(shù)增速大幅度放緩，企業(yè)的人均管理面積突破8536㎡/人。完整披露相關數(shù)據(jù)的51家上市物企2022-2024年人均管理面積分別6957.74㎡、7803.22㎡和8536.7㎡，2024年，年內(nèi)同比增長9.4% ，較去年同期的12.2%下降了2.8個百分點。

　　2024年61家上市物企人均凈利潤下降至1.1萬元，同比下降15.1%，較去年同期的17.9%下降了33個百分點。

　　2024年61家上市物企人均營收提升至26.7萬元，同比增長6.6%，較去年同期的7.1%下降了0.5個百分點。

??2.聚焦高能級城市，單城市項目密度較去年提升

??2024年，上市物企持續(xù)推進城市深耕戰(zhàn)略，加碼布局重點區(qū)域和城市，提高其在重點區(qū)域的市場占有率以實現(xiàn)品牌效應和運營效益的雙重提升。2024年披露布局城市數(shù)量的23家上市物企單城市在管面積均值為151.2萬㎡，較去年同期的145.9萬㎡同比增長3.6%。

??但大部分企業(yè)單城市在管面積依舊較低，僅有8家物企單城市項目密度超過均值。

??（四）管理能效

??2024年，上市物企通過技能培訓、團隊打造、科技發(fā)展等方式精簡人員、提高工作效率，提升管理效能。據(jù)統(tǒng)計，2024年62家上市物企整體管理費率（管理費用在總營業(yè)收入中的占比）為9.2%，較去年同期下降0.5個百分點。

??從企業(yè)做法來看，管理效能的提升一方面來自于軟硬件的應用，例如中海物業(yè)通過軟硬機器人應用及停車場無人值守等改造，提升服務效率超30%，在低碳節(jié)能效率達到50%以上；招商積余開展線上線下交叉檢查和客戶監(jiān)管相結合的管控模式，進行業(yè)務流程再造，實現(xiàn)內(nèi)外閉環(huán)，巡檢效率提升26%；華潤萬象生活試點停車管理平臺，取消純車行崗人員，繳費效率提升100%。另一方面，敏捷團隊的打造、成本的集約化管理等也是企業(yè)降低運營成本，提升經(jīng)營效率的重要方式。

增長曲線分析

基礎服務占比增加，非居多元賽道并進

??（一）基礎物管服務：收入占比提升至67.8%，大型企業(yè)基本盤占比最高

??2024年44家上市物管企業(yè)基礎物管服務營收總額1720.3億元，同比增長3.6%。企業(yè)主動聚焦基礎服務主業(yè)，年內(nèi)該占比為67.8%，同比提升1.7個百分點。

??頭部、大型、中型和小型物企基礎物管服務收入均值分別為143.6億元、53.8億元、15.3億元和5.0億元，占各梯隊營收的比重分別為66.5%、78.5%、66.7%和77.6%，同比分別提升0.8、5.3、2.8和9.3個百分點。

??（二）社區(qū)增值服務：收入占比11.9%，基本穩(wěn)定，各家仍在積極探索

??1．營收總額約295.42億元，收入占比基本穩(wěn)定

??2024年42家上市物企社區(qū)增值服務營收總額295.42億元，同比下降4.3%，占營收的比重為11.8%，同比下降1.0個百分點。從企業(yè)表現(xiàn)來看其中，社區(qū)增值服務營收排名前五的企業(yè)分別為：碧桂園服務、綠城服務、保利物業(yè)、恒大物業(yè)和萬物云，對應社區(qū)增值服務收入分別為41.9億元、33.7億元、27.1億元、21.7億元和16.8億元。

??分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務收入均值分別為22.9億元、8.4億元、3.8億元和0.8億元，占各梯隊營收的比重分別為10.6%、11.6%、16.2%和12.2%，同比分別下降1.1、1.0、0.7和0.3個百分點。

??2.社區(qū)增值服務平均毛利率下降2.1個百分點至33.4%

??2024年完整披露相關數(shù)據(jù)的34家上市物企社區(qū)增值服務平均毛利率為33.4%，同比下降2.1個百分點。一方面，上市物企社區(qū)增值服務收入增長受限，但固定成本難以降低，部分業(yè)務的獲客成本還在上升，導致盈利能力進一步收窄。另一方面，社區(qū)增值服務中毛利率相對較高的社區(qū)傳媒、租售類業(yè)務收入增長受限，而毛利率相對較低的社區(qū)零售、硬裝類業(yè)務收入占比上升，結構性拉低了平均毛利率。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，2024年有6家企業(yè)社區(qū)增值服務毛利率高于40%，其中佳兆業(yè)美好、金科服務、金茂服務位列前三，佳兆業(yè)美好低毛利業(yè)務貢獻減少，其社區(qū)增值服務毛利率提升5.1個百分點至61.8%。金茂服務毛利率高主要是由于車位管理服務、空間資源服務等高利潤率業(yè)務收入增加。

??3.社區(qū)增值服務坪效小幅回落，平均坪效跌至5.9元/㎡

??社區(qū)增值服務是物企提升單盤創(chuàng)收能力的重要抓手，在存量時代的競爭中對物企發(fā)展起到重要作用。2024年，22家上市物企社區(qū)增值服務平均坪效為5.9元/平方米，較2023年6.85元/平方米下降了0.95元/平方米。

??其中，7家上市物企社區(qū)增值服務“坪效”超過10元/平方米，較去年增加2家，祈福生活服務高達31.9元/平方米。其主營業(yè)務是提供由物業(yè)管理服務、零售服務、校外培訓服務、資訊科技服務及配套生活服務五大業(yè)務組成的多元化服務組合，增值服務占比較大。

??4.細分賽道普遍收縮調(diào)整，多元探索持續(xù)

??2024年，在物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，物業(yè)企業(yè)更加聚焦基礎物業(yè)服務主業(yè)發(fā)展，社區(qū)增值服務等細分賽道業(yè)務增長乏力，但部分企業(yè)仍在積極探索。

??租售服務：受持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，租售業(yè)務進展受阻，一手房代理收入顯著下滑。與此同時，“去地產(chǎn)化”成為眾多上市物企的共同選擇，2024年，13家上市物企租售服務收入總額達34.7億元，同比上升3.7%。其中，萬物云二手房經(jīng)紀業(yè)務樸鄰實現(xiàn)收入8.2億元，同比增長101%，總交易額突破人民幣210億元，人效達到140萬/人/月，優(yōu)于頭部中介的90萬/人/月。

??美居服務：2024年，9家上市物企美居服務收入總額達16.2億元，同比減少21.3%。但部分企業(yè)仍在持續(xù)探索，如，2024年萬物云簽訂5358單局改合同，較2022年增長106.6%，客戶滿意度連續(xù)三年超過95%；濱江優(yōu)居得益于市場對濱江集中式硬裝服務的認可，業(yè)務規(guī)模同比增長76.7%，企業(yè)同時積極拓展軟裝定制、生活家配套服務、高端低密整裝住宅裝修及二手住宅裝修業(yè)務需求。

??到家服務：到家服務是社區(qū)增值服務的優(yōu)質(zhì)賽道，相較于家政服務企業(yè)，物業(yè)企業(yè)在獲取客源、降低服務成本等方面存在天然競爭優(yōu)勢。2024年，5家上市物企到家服務收入總額17.9億元，同比下降3%；其中，華潤萬象生活采用“一呼管家”自營模式，業(yè)務觸客率超50%，銷售轉化率超5%，多次卡銷售轉率超8%，其到家服務實現(xiàn)營收3.76億元，同比增長28.3%。中海物業(yè)則實施“線上平臺+線下門店”的模式，開設超30家生活服務館，打造一站式到家服務圈。

??社區(qū)零售服務：社區(qū)零售作為“貫穿項目管理全生命周期”的高頻低利業(yè)務，其核心價值在于提升平臺活躍度、增強用戶黏性，并為其他增值服務（如家政、美居）提供流量入口。2024年，10家上市物企社區(qū)零售服務收入總額達52億元，同比增長24.8%。華潤萬象生活，整合全國供應鏈共享平臺，“潤物直選”收入達到2.3億元，增長18.7%；碧桂園服務2024年將家裝服務納入本地生活服務類目，收入由2023年17.05億元增至2024年21.88億元，增幅約54.9%。祈福生活服務依靠入口、零租金成本（自有物業(yè)）優(yōu)勢，與業(yè)主形成天然信任感降低獲客成本，線上線下聯(lián)動，通過“祈福生活APP”將物業(yè)服務與零售消費積分打通，私域2024年“祈福生活APP”注冊用戶達23萬（占業(yè)主家庭數(shù)90%），線上零售訂單占比從15%躍升至32%，嵌入“物業(yè)繳費贈零售券”功能，關聯(lián)消費轉化率高達45%。

??空間運營服務：2024年，23家上市物企空間運營服務收入總額達39億元，同比下降10.2%；僅8家企業(yè)該業(yè)務實現(xiàn)增長，其中鑫苑服務該業(yè)務同比增長114.5%；招商積余招小柜新增柜機1,200+充電樁新增接入5,700+臺。

??（三）非居業(yè)務：多元賽道并進，發(fā)展?jié)摿妱?/p>

??1.商業(yè)/辦公運營服務：經(jīng)營表現(xiàn)各異，盈利能力保持在較高水平

??近年來，受利潤增長目標驅(qū)動，多家物業(yè)服務企業(yè)加速布局高附加值的商業(yè)運營與辦公運營賽道，通過資源整合與模式創(chuàng)新，積極開拓多元化盈利增長點。在商業(yè)運營領域，企業(yè)深度融合物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營，打造“商業(yè)物管 + 商業(yè)運營一體化”服務模式；而在辦公運營賽道，企業(yè)則聚焦寫字樓、科創(chuàng)園區(qū)等辦公場景，構建全鏈條服務體系，致力于提升資產(chǎn)價值與運營效益，為企業(yè)發(fā)展注入新動能。2024年，22家上市物企商業(yè)/辦公運營服務收入達339.47億元，同比增長6.1%；

　　2024年，萬物云商寫服務收入115.4億元，位居榜首，增速達到5.0%，其服務邊界深入到寫字樓及商業(yè)綜合體資產(chǎn)的全生命周期管理，在傳統(tǒng)的物業(yè)服務之外提供ESG咨詢和建設、能源、資產(chǎn)管理等服務，構建多元化服務能力，同時利用蝶城+社商的模式，依托超6萬高粘性用戶底盤實現(xiàn)從物業(yè)服務向資產(chǎn)管理的升維；華潤萬象生活則通過加強購物中心專業(yè)化管理，以標桿建設為抓手提升全鏈條競爭力，寫字樓深化“租賃+運營+物業(yè)”一體化能力，進一步提升品牌影響力，收入同比增長21%；

??2.公建及城市服務：營收增速保持穩(wěn)定

??公建及城市服務市場容量超萬億，近年來，隨著此類需求不斷釋放，萬物云、保利物業(yè)、招商積余等上市物企極速布局。2024年，19家上市物企公建及城市服務收入達194.51億元，整體與2023年基本持平。

??其中，華潤萬象生活城市空間服務收入為18.21億元，同比增長36%，增速最快。通過溫州“龍港模式”，串聯(lián)古鎮(zhèn)商業(yè)、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化、政務中心管理補齊“新型城鎮(zhèn)化”全域運營版圖，獲取公園河道、產(chǎn)業(yè)園、場館及城市全域運營等一批示范項目形成多個類別的專屬化服務體系，實現(xiàn)快速發(fā)展；

??碧桂園服務城市服務年收入為41.68億，為更好地管控現(xiàn)金流2024年退出多個環(huán)衛(wèi)項目，收入同比下降15%，未來將由“市政環(huán)衛(wèi)服務”延伸向“環(huán)境綜合服務”以實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??保利物業(yè)公共服務收入為29.43億元，同比增長12%，其依托“全域飛輪”模式，根據(jù)不同場景疊加定制化內(nèi)容，形成多個類別的專屬化服務體系，在多個城市成功實施了基層社會治理的創(chuàng)新實踐，得到了政府和社會的高度認可，同時以此為基礎成功拓展55個超千萬級項目，實現(xiàn)了由物業(yè)服務向綜合運營服務進階。

??經(jīng)發(fā)物業(yè)在管公共面積增加，2024年達到99個，增幅達到27%，實現(xiàn)快速增長。

??3.設施管理服務：未形成規(guī)模化發(fā)展，現(xiàn)階段僅有頭部物企大力拓展

??在多元業(yè)務的探索中，部分上市物企也嘗試延伸服務內(nèi)容至涵蓋空間管理、能耗管理、環(huán)境管理、綜合服務等方面的設施全生命周期解決方案中，通過提升項目管理效率，為企業(yè)客戶創(chuàng)造最大價值。當前設施管理（FM）市場主要由頭部上市物企主導，例如萬物云、招商積余、卓越商企服務等通過戰(zhàn)略合作和技術投入搶占先機。萬物云2024年中標騰訊企鵝島和華為青浦練秋湖項目，合同金額超5億元，成為國內(nèi)最大設施管理外包案例。體系認證正逐漸成為服務優(yōu)質(zhì)甲方的必要條件。公開資料顯示，參與華為項目招標的供應商需要通過ISO 41001設施管理體系認證。為了服務這類優(yōu)質(zhì)客戶，頭部企業(yè)如萬物梁行、保利物業(yè)、招商積余和融創(chuàng)服務等均已獲得了該證書。

社會責任分析

大力穩(wěn)崗就業(yè)顯成效，積極探索可持續(xù)發(fā)展

??（一）納稅總額：62家上市物企納稅總額約65.2億元，頭部物企貢獻稅收總額近七成

??物業(yè)服務企業(yè)積極承擔納稅義務。2024年，62家上市物企納稅總額約65.2億元納稅，均值約1.14億元。其中，頭部物企納稅額占66.9%；大型物企納稅額占比同比3.7%；中型物企納稅額占22.3%，小型物企納稅額7.0%。

??（二）吸納就業(yè)人數(shù)：吸納就業(yè)人數(shù)基本保持穩(wěn)定，四成上市物企容納近九成人員

??作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)一直是落實穩(wěn)就業(yè)的重要力量之一。2024年，披露相關數(shù)據(jù)的54家上市物企共吸納就業(yè)人數(shù)103.5萬人，同比下降2.9%；平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)約19170人。企業(yè)員工總數(shù)超過萬人的企業(yè)有22家，占總人數(shù)的比重為88.2%。

??（三）ESG管理：加強探索ESG管理，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

??物業(yè)服務ESG管理是指物業(yè)服務企業(yè)在運營過程中，將 ESG 理念融入到各個環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的管理模式。

??在環(huán)境（E）方面，大多數(shù)上市物業(yè)公司積極踐行綠色發(fā)展理念，通過各自獨特的方式推動節(jié)能減排與可持續(xù)發(fā)展。不僅體現(xiàn)了企業(yè)對環(huán)境保護的責任擔當，也為行業(yè)樹立了良好的榜樣，展現(xiàn)了綠色服務在提升能源效率、降低碳排放等方面的重要價值和潛力。均重視節(jié)能減排和綠色運營，普遍實施了能源管理系統(tǒng)，推廣使用節(jié)能設備和技術，如LED照明、智能溫控系統(tǒng)等，以降低能耗和碳排放。

??在社會（S）方面，上市物業(yè)企業(yè)其核心舉措可歸納為人才梯隊建設與社區(qū)治理創(chuàng)新兩大方向，結合黨建引領和多方共治模式，構建了可持續(xù)的社會價值生態(tài)。

??在治理（G）方面，上市物業(yè)公司在公司治理結構上普遍遵循高標準，強化董事會獨立性，提高透明度和信息披露質(zhì)量。上市物企普遍建立以股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層為核心的治理架構。

??盡管近年來上市物業(yè)公司在ESG管理領域取得階段性成果，但仍面臨多重挑戰(zhàn)：環(huán)境層面，碳減排、能耗優(yōu)化等目標的量化標準與實施路徑尚未形成統(tǒng)一體系，部分企業(yè)缺乏可落地的技術方案與資源配置；社會維度，公益活動、社區(qū)服務等社會責任項目的長效運營機制尚不完善，對項目社會價值與影響力的科學評估體系仍處于探索階段；公司治理方面，投資者、員工、業(yè)主等利益相關方的深度參與渠道不足，協(xié)同治理機制有待健全。

??小結

??2024年，物業(yè)管理行業(yè)在宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場變化及消費者需求升級等多重因素的影響下，繼續(xù)展現(xiàn)其韌性與活力，但整體增速放緩。盡管如此，行業(yè)仍面臨諸多發(fā)展機遇，如政策支持、科技賦能和服務創(chuàng)新等。未來，物業(yè)服務企業(yè)應加強風險管理，深化服務創(chuàng)新，推進數(shù)字化轉型，強化人才培養(yǎng)，優(yōu)化資本結構，提升ESG績效，并加強行業(yè)合作。通過這些措施，企業(yè)不僅可以提高自身的競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，還可以為社會創(chuàng)造更大的價值，推動整個行業(yè)的健康發(fā)展。