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??自2024年底全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售”以來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)開(kāi)始加速落地。

??2025年5月6日，河南信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，明確提出：文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。適用范圍為中心城區(qū)。

??“現(xiàn)房銷(xiāo)售”和“商品房預(yù)售制”相對(duì)，指的是已完成建設(shè)并取得入住許可的商品住宅，核心特點(diǎn)為“即買(mǎi)即交付”。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比達(dá)32.16%，較2024年全年26.97%提升5.19%，為近十年來(lái)最高點(diǎn)。

??此外，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，全國(guó)至少32個(gè)省市推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)文件。

??但從目前來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度仍面臨難以全面鋪開(kāi)的問(wèn)題，真正意義上的現(xiàn)房銷(xiāo)售仍有很長(zhǎng)一段路要走，只能通過(guò)以點(diǎn)帶面的方式逐步試行。

近期，信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示，公示期2025年5月6日至2025年5月15日。文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。適用范圍為中心城區(qū)，新出讓土地的時(shí)間，以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)。

??消息一出，將現(xiàn)房銷(xiāo)售的討論度再次推向臺(tái)前。

??從“現(xiàn)房銷(xiāo)售”發(fā)展時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市已出現(xiàn)個(gè)別現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊。隨后，在市場(chǎng)上行周期下，蘇州、杭州等城市也試圖通過(guò)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”來(lái)控制土地市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)態(tài)。

??2020年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購(gòu)政策及現(xiàn)房銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布。在2020年3月8日后（含3月8日），通過(guò)出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。這也使得海南成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

??到了2023年，1月17日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提到“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”，隨后廣東、山東、四川、安徽、河南等地積極反應(yīng)，并開(kāi)始推行現(xiàn)房試點(diǎn)。

??2023年9月，雄安新區(qū)取消了商品房預(yù)售制度，成為繼海南后第二個(gè)進(jìn)行全面現(xiàn)房銷(xiāo)售的地區(qū)。

??2024年8月，住建部就加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提到“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售”，并明確“在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。”

??2024年12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。 會(huì)上系統(tǒng)總結(jié)2024年工作，部署進(jìn)一步全面深化住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域改革，明確2025年重點(diǎn)任務(wù)，指出要推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其中包括“大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革”。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，全國(guó)至少32個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)文件。

??從政策內(nèi)容來(lái)看，大部分省市采取以鼓勵(lì)為主，輔以稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費(fèi)、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予貸款優(yōu)惠政策等措施。像此次河南信陽(yáng)市這樣明文發(fā)布“一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”的仍為極少數(shù)。

??主要還是因?yàn)槟壳安痪邆淙驿侀_(kāi)的條件，只能通過(guò)以點(diǎn)帶面的方式逐步試行。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-2月全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積達(dá)2960.83萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售面積達(dá)6246.16萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比升至32.16%。較2024年全年26.97%提升5.19%，較2020年低點(diǎn)時(shí)增長(zhǎng)近22%。

??近10年來(lái)，我國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售比例先降后升，2015年-2020年，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比由23%逐步回落至10.16%，2022年起，受新房交付事件影響，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房偏好增加，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比開(kāi)始觸底反彈，目前已達(dá)十年來(lái)的最高點(diǎn)。

??需要注意的是，近年來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的提升在很大程度上并非主動(dòng)選擇。

??大部分現(xiàn)房房源為整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷時(shí)期的滯銷(xiāo)房源及尾盤(pán)。在行業(yè)下行壓力下，不少項(xiàng)目被動(dòng)從期房賣(mài)到現(xiàn)房，其中雖然有部分為“現(xiàn)房地塊”、部分為開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇現(xiàn)房銷(xiāo)售，但整體而言，仍以“被動(dòng)期房”為主。

??這一點(diǎn)也可以從現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售均價(jià)看出，2019年至今現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格整體低于期房?jī)r(jià)格，且從2020年起差距變大。

??一般而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售拉長(zhǎng)了項(xiàng)目的回款周期，從而影響企業(yè)的盈利，因此大多主動(dòng)現(xiàn)房項(xiàng)目都保持了較高的利潤(rùn)空間，且大部分都為中高端項(xiàng)目。

??以上海黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1地塊為例，該地塊為上海現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊，自2014年拿地到2020年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，歷經(jīng)了6年時(shí)間，最終推出28戶(hù)190平以上大平層房源，均價(jià)137000元/平方米（拿地樓板價(jià)59859元/平方米），2020年全年以該項(xiàng)目為中心周?chē)?公里內(nèi)的項(xiàng)目成交均價(jià)為122457元/平方米。

??同樣的從北京2021年拍出的“現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊”來(lái)看，僅有優(yōu)質(zhì)土地資源能夠到達(dá)熔斷價(jià)后到達(dá)這一環(huán)節(jié)，因此大多數(shù)現(xiàn)房項(xiàng)目分布于朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)這兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，且房?jī)r(jià)與地價(jià)之間大多留足了相對(duì)充裕的盈利空間。

??就現(xiàn)房銷(xiāo)售本身來(lái)看，目前全國(guó)各地的市場(chǎng)都處于一個(gè)縮量的階段，整體政策走向也以“優(yōu)化增量”“盤(pán)活存量”為主。現(xiàn)房銷(xiāo)售受“現(xiàn)房”要求影響，一方面從拿地到開(kāi)盤(pán)的整體周期將被明顯拉長(zhǎng)，另一方面要完成建設(shè)才能銷(xiāo)售，這在一定程度上有“控增量”“化風(fēng)險(xiǎn)”的作用。

??同時(shí)，從全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份海南來(lái)看，截至目前海南實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售已經(jīng)有4年有余，已有超過(guò)8萬(wàn)套住房（含安居房）實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷(xiāo)售。

??經(jīng)過(guò)壓力測(cè)試、企業(yè)適應(yīng)、市場(chǎng)磨合，第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項(xiàng)目已于2022年陸續(xù)上市。除了“所見(jiàn)即所得”“質(zhì)價(jià)相符”的優(yōu)勢(shì)特性之外，還倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重提升住宅品質(zhì)，完善設(shè)施配套，以滿(mǎn)足客戶(hù)需求，并助推了建筑業(yè)向智能化、生態(tài)化、裝配式轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??在整體新房市場(chǎng)加速進(jìn)入“好房子”時(shí)代下，現(xiàn)房銷(xiāo)售也對(duì)促進(jìn)“提質(zhì)增效”有一定的推動(dòng)作用。

??需要注意的是，從現(xiàn)階段來(lái)看，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售還是存在一定的難點(diǎn)，包括土地出讓制度、金融政策、財(cái)稅政策、銷(xiāo)售制度等一系列配套政策和制度都要逐一跟上。

??這些配套政策和制度落實(shí)完善還有較長(zhǎng)的路要走。

??當(dāng)前正處于房地產(chǎn)發(fā)展模式和機(jī)制轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售有助于新模式的建立。

??但就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和壓力而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于房企和地方政府都會(huì)帶來(lái)一系列影響。其中如何避開(kāi)負(fù)面影響或者弱化負(fù)面影響，依然是一個(gè)大的問(wèn)題。

??尤其是目前房企資金流壓力依然較大，現(xiàn)房銷(xiāo)售既考驗(yàn)企業(yè)資金實(shí)力也考驗(yàn)其對(duì)市場(chǎng)的判斷能力，轉(zhuǎn)型期間必然承受一系列“陣痛”。