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??“當(dāng)前和今后一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場潛力，著力推動‘好房子’建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”4月15日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時強(qiáng)調(diào)。

??李強(qiáng)指出，收購存量商品房用作保障性住房，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手。要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，并及時研究推出新的支持措施。

??“促進(jìn)住房消費(fèi)是2025年擴(kuò)內(nèi)需的關(guān)鍵工作，這次李強(qiáng)總理進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，提振了市場預(yù)期，也明確了促進(jìn)住房消費(fèi)的多項(xiàng)舉措。未來政策有望加快落實(shí)，預(yù)計(jì)北京優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的空間也將逐漸打開，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步修復(fù)。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析稱。

??房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)界有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性增長潛力，要有一個充分的認(rèn)識。他們認(rèn)為，要從多方面看中國房地產(chǎn)市場的潛力。第一，中國人傳統(tǒng)的觀念就是對住房有一個極度的偏好，不能簡單以人均住房面積40平方米來判斷房地產(chǎn)市場見頂了，這種說法不科學(xué)。從城鎮(zhèn)化率看，戶籍城鎮(zhèn)化率目前還遠(yuǎn)低于常住人口城鎮(zhèn)化率。第二，中國是一個人口基數(shù)非常龐大的經(jīng)濟(jì)體，還有很多的改善需求沒有挖掘，房地產(chǎn)還是有豐富的發(fā)展空間。第三，現(xiàn)在城鄉(xiāng)市場是一個分割的市場。未來隨著統(tǒng)一大市場的建設(shè)，房地產(chǎn)市場可能會發(fā)生一些新的變化，需求會有一些新的增長。第四，在房地產(chǎn)市場還有一些結(jié)構(gòu)性的潛力可以釋放，比如養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)等，這些都是滿足人民美好生活需求的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體。

??值得注意的是，李強(qiáng)總理此次調(diào)研是一次關(guān)于全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求的重大活動。李強(qiáng)在調(diào)研中強(qiáng)調(diào)，沉著冷靜應(yīng)對外部沖擊帶來的困難挑戰(zhàn)，以更大力度促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、做強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)，進(jìn)一步釋放我國超大規(guī)模市場的活力潛力。

??在外貿(mào)優(yōu)品中華行西單大悅城展銷現(xiàn)場，李強(qiáng)走進(jìn)紡織品、輕工產(chǎn)品、食品等展銷區(qū)，與參展企業(yè)負(fù)責(zé)人和銷售人員交流，詳細(xì)了解產(chǎn)品出口及內(nèi)銷情況。李強(qiáng)指出，當(dāng)前外部環(huán)境發(fā)生深刻變化，給我國外貿(mào)出口造成不利影響。大家要團(tuán)結(jié)一心、主動作為、克難奮進(jìn)，積極開拓多元化市場，創(chuàng)新貿(mào)易渠道方式，努力穩(wěn)住外貿(mào)基本盤。要用足用好各類政策，做好國內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)銜接，搭建外貿(mào)優(yōu)品拓內(nèi)銷平臺，培育外貿(mào)企業(yè)自主品牌，建立直達(dá)企業(yè)的政策宣介機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)內(nèi)外貿(mào)一體化發(fā)展。要深入實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動，在穩(wěn)就業(yè)、促增收、強(qiáng)保障等方面下更大功夫，進(jìn)一步提升消費(fèi)能力、增強(qiáng)消費(fèi)意愿，培育壯大內(nèi)需增量市場。要促進(jìn)良性競爭，引導(dǎo)企業(yè)立足優(yōu)勢差異化發(fā)展，通過不斷創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)來提高競爭力，以優(yōu)質(zhì)供給創(chuàng)造新的需求。

??在北投科創(chuàng)社區(qū)人才公寓項(xiàng)目現(xiàn)場，李強(qiáng)聽取北京市存量房盤活再利用、商品住房轉(zhuǎn)化人才公寓項(xiàng)目等情況匯報，察看樣板間和周邊環(huán)境，與入住公寓的專家交談，對北京市的相關(guān)做法予以肯定。李強(qiáng)說，收購存量商品房用作保障性住房，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手。要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，并及時研究推出新的支持措施。要深入推進(jìn)城市更新，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優(yōu)化增量。要聚焦城市新市民、住房困難群眾關(guān)切，調(diào)整完善相關(guān)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場潛力，著力推動“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次總理的表態(tài)強(qiáng)調(diào)了我國超大規(guī)模市場的活力潛力，也對房地產(chǎn)在整個內(nèi)需的帶動效應(yīng)方面做了充分肯定，是當(dāng)前增強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)信心的重要體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)相關(guān)工作更是要緊緊圍繞促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、做強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)的工作導(dǎo)向進(jìn)行，在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮其積極的作用。

??今年全國兩會后，中辦、國辦發(fā)布了《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》，明確在大宗消費(fèi)更新升級行動中提到要更好滿足住房消費(fèi)需求。以一線城市為代表的超大特大城市，又是住房消費(fèi)市場的一個最重要的組成部分。陳文靜認(rèn)為，北京優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，在推動市場修復(fù)的同時有望發(fā)揮示范效應(yīng)，改善房地產(chǎn)整體市場預(yù)期。

??3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.2%。其中，上海、深圳一手房、二手房價格均在上漲，北京一手房價格下降0.2%，二手房價格則上漲0.5%。二三線城市一手房、二手房價格則延續(xù)了持平或下降趨勢。

??廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，這一輪樓市表現(xiàn)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的趨勢更加明顯。主要在于這些城市前期流入人口多，前些年房價在高位徘徊制約購買力釋放，近幾年房價回調(diào)導(dǎo)致觀望，導(dǎo)致積累的剛性需求龐大。另外，這些城市常住人口規(guī)模大，老市民的改善潛力也很大。近年來政策積極降低門檻、降低成本，對剛性需求和改善性需求的釋放效應(yīng)比較明顯。

??這次調(diào)研中，李強(qiáng)總理進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了收購存量商品房用作保障性住房的重要性，提出在落實(shí)好相關(guān)政策的同時，要及時研究推出新的支持措施。“預(yù)計(jì)更多配套舉措已在路上，在進(jìn)一步擴(kuò)大用途范圍、降低資金成本等方面存在政策優(yōu)化空間。”陳文靜認(rèn)為，去年以來，中央多部門推出多項(xiàng)支持收購存量商品房用作保障性住房的措施，保障性住房再貸款、專項(xiàng)債等資金支持先后落位，但當(dāng)前在收購過程中仍存在多項(xiàng)卡點(diǎn)。

??而在支持剛性和改善性住房需求上，仍有較大政策空間，短期優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，市場存在強(qiáng)烈預(yù)期，特別是調(diào)減限制性政策。

??今年以來，重慶、南京、無錫先后宣布全面取消房地產(chǎn)限售，不斷落實(shí)今年全國兩會上政府工作報告提出的“因城施策調(diào)減限制性措施”要求。目前，北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市尚未完全取消限售政策，預(yù)計(jì)近期將有更多城市跟進(jìn)調(diào)減限制性政策。

??對于改善性需求釋放來說，全面取消限售有助于改善住房置換流通，對“好房子”需求釋放有一定的助力效果。