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??深耕成都20年，成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“興城人居”）卻交出了一份令人失望的答卷。

??5月15日，興城人居發(fā)布2024年年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入70.9億元，合并報(bào)表范圍凈利潤(rùn)虧損 20.08 億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.78%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-51.71億元，幾項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)近幾年新低。

??2024年報(bào)大幅虧損

??在年度報(bào)告篇首，興城人居首先對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債率高企和現(xiàn)金流受限作出“風(fēng)險(xiǎn)提示”。報(bào)告稱，最近3年公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為 80.35%、82.35%和 84.78%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-38.88億元、-11.61億元和-51.71億元。對(duì)此公司解釋稱，因項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)投入需要，導(dǎo)致近年債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率較高，未來(lái)負(fù)債規(guī)模可能繼續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，若公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流持續(xù)減少或者長(zhǎng)期處于較低水平，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金需求將更多依賴籌資活動(dòng)。

??除資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流量?jī)纛~繼續(xù)惡化外，興城人居多項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑。與2023年同期相比，公司營(yíng)業(yè)收入由117.44億元縮減至73.66億元，合同負(fù)債由87.81億元減至66.37億元，貨幣資金余額由92.08億元減至72.38億元。與此同時(shí)，公司長(zhǎng)期借款2024年末余額約290億元，應(yīng)付債券年末余額75億元。對(duì)此公司表示，存續(xù)的債務(wù)融資工具由成都興城投資集團(tuán)有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，報(bào)告期內(nèi)不存在有息負(fù)債的逾期情況。

??值得注意的是，2024年度公司合并報(bào)表范圍凈利潤(rùn)虧損20.08 億元。因2023年末經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)規(guī)模為167.20億元，所以興城人居2024年虧損已超過(guò)上年末凈資產(chǎn)10%，而此前2023年度虧損額為5.34億元。

??在解釋虧損原因時(shí)興城人居表示，一是人才公寓項(xiàng)目因“優(yōu)惠出售”政策原因，項(xiàng)目毛利率較低；二是公司部分成都市三圈層項(xiàng)目因房地產(chǎn)市場(chǎng)下行銷售去化較慢，導(dǎo)致資金占用成本較高；三是因房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，2024年部分項(xiàng)目銷售以價(jià)換量導(dǎo)致毛利空間收縮；四是部分項(xiàng)目住宅及車位公允價(jià)值下行，2024 年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；五是公司投資的部分參股住宅開(kāi)發(fā)及酒店等項(xiàng)目因房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以及酒店處于經(jīng)營(yíng)爬坡期等原因，目前存在一定的投資虧損。截至2024 年末，公司貨幣資金余額 72.38 億元，公司流動(dòng)性充足且融資渠道暢通，因此報(bào)告期內(nèi)合并報(bào)表范圍內(nèi)的虧損不會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和償債能力產(chǎn)生重大不利影響。

??新領(lǐng)導(dǎo)層任重道遠(yuǎn)

??作為成都興城投資集團(tuán)有限公司全資持股（直接持股99%、間接持股1%）的國(guó)有全資公司，興城人居已深耕成都逾20年。在2022年成都興城投資集團(tuán)有限公司成功闖入《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜過(guò)程中，興城人居曾起到重要推動(dòng)作用。但近年來(lái)隨著市場(chǎng)下行及成都興城投資集團(tuán)有限公司主要人事變動(dòng)頻繁，興城人居在各方面業(yè)務(wù)表現(xiàn)均不盡人意。

??在2024年報(bào)中興城人居表示，除普通商品房開(kāi)發(fā)外，公司是由市國(guó)資委明確的成都市人才公寓項(xiàng)目實(shí)施主體，并承擔(dān)成都市保障性租賃住房的建設(shè)任務(wù)。在解釋2024年業(yè)績(jī)虧損時(shí)，也將人才公寓項(xiàng)目因政策原因毛利率較低列為第一個(gè)原因。

??實(shí)際上，2024年是成都樓市發(fā)生重大變革的一年。不僅長(zhǎng)達(dá)近8年的限購(gòu)史宣告結(jié)束，成都樓面地價(jià)和房?jī)r(jià)一再被刷新。根據(jù)住建蓉E辦數(shù)據(jù)，2024年成都共賣出335262套住宅，其中新房103886套、二手房231376套，新房、二手房成交面積分別排名全國(guó)城市第1位、第2位。盡管從公開(kāi)渠道暫無(wú)法得知興城人居開(kāi)發(fā)的保障性住房在所有項(xiàng)目中的占比，但對(duì)于有著大量商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且已深耕成都20年且大部項(xiàng)目位于成都市核心區(qū)域的興城人居來(lái)說(shuō)，2024年所交出的這份答卷依舊令人失望。

??查詢網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)信息，可以搜索到興城人居開(kāi)發(fā)的人居鎏林語(yǔ)、九林語(yǔ)凌云閣、沁川林語(yǔ)、人居柏薈城薈瀾閣、人居云縵林語(yǔ)、人居長(zhǎng)島薈城、人居璽云府等多條涉及偷工減料、建筑質(zhì)量不合格、欺詐及虛假宣傳等相關(guān)投訴信息。其中最近一條針對(duì)人居鎏林語(yǔ)的投訴時(shí)間為2025年5月16日，內(nèi)容指向其廚房質(zhì)量問(wèn)題。這些負(fù)面事件不斷產(chǎn)生，充分暴露出興城人居在內(nèi)部管理及戰(zhàn)略決策等方面存在的諸多問(wèn)題。如果不從根本上解決這些體制和機(jī)制問(wèn)題，疊加行業(yè)下行壓力，可能會(huì)進(jìn)一步加劇公司的信任危機(jī)。

??正如興城人居在2024年度報(bào)告中所說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)洗牌正在加速。對(duì)于去年12月剛剛上任興城人董事長(zhǎng)之職的康瑛來(lái)說(shuō)，如何盡快扭轉(zhuǎn)興城人居的發(fā)展頹勢(shì)，已經(jīng)越來(lái)越緊迫。